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关于《连云港市住宅物业管理办法(草案)》征求意见的通告

  • 时间:2017-09-14 17:21:26
  • 来源:市法制办
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为了进一步增强立法的公开性和透明度,提高立法质量,现将《连云港市住宅物业管理办法(草案)》(征求意见稿)公布,征求社会各界意见。现将有关事项通知如下:
  有关单位和各界人士可以在2017年9月25日前,通过以下三种方式提出意见:
  1.通过信函将意见发至:连云港市海州区朝阳东路69号市法制办法规与备案审查处(邮编222000),并请在信封上注明“连云港市住宅物业管理立法征求意见”字样。
  2.通过传真将意见发至:0518-85825651。
  3.通过电子邮件将意见发至:sfzbfgc@163.com。


                                    连云港市人民政府法制办公室

                                         2017年9月14日


附件1:


连云港市住宅物业管理办法

(征求意见稿)


第一章 总则


第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

本办法所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业、街道物业服务中心或业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市、县区人民政府应当加强本行政区域内物业管理工作的组织领导,将物业管理工作纳入城市治理工作体系和经济社会发展的综合考核范围,制定和落实现代物业服务扶持政策;鼓励采用信息化等新技术、新方法,促进物业服务行业转型升级,提高物业管理和服务水平。

第四条 市住房保障和房产管理部门是全市物业管理工作的行政主管部门(以下简称市物业管理行政主管部门),负责本市物业管理活动的监督管理工作。县区物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

第五条 城乡建设、规划、城管、公安、价格、质量技术监督、环保、民防、民政、卫生等行政主管部门按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督管理工作。

街道办事处(乡镇人民政府)具体负责辖区内物业管理工作的组织、指导、协助和监督,社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。

第六条 县区人民政府物业管理行政主管部门及相关职能部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式,按照职能分工履行职责,及时受理业主和相关单位的投诉、举报,依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复,并对实名投诉、举报人信息予以保密。

第七条 市、县区物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民政府)物业管理工作人员和业主委员会成员的培训,所需经费列入同级人民政府财政预算。对在物业服务工作中取得显著成绩或获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及其从业人员,应当予以表彰、奖励。

第八条 本市建立物业服务第三方评估制度,物业服务第三方评估机构经市物业管理行政主管部门审核备案后开展业务。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的承接查验或评估报告应当真实、客观、全面。

第九条 市物业管理行业协会应当加强行业自律,强化行业监督,规范从业行为,促进诚信经营,加强行业培训;积极开展行业调研,为行业主管部门制定政策提供信息;维护物业服务企业和从业人员的合法权益。


第二章 物业管理区域


第十条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

住宅小区整体规划设计范围内无独立分隔的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。

第十一条 新建物业项目的物业管理区域划分是物业管理方案的重要组成部分,建设单位在办理商品房预(销)售许可证前,应当将划定的物业管理区域向物业所在地县区物业管理行政主管部门备案,并提交以下材料:

(一)物业管理区域档案登记表;

(二)立项批文;

(三)建设用地规划许可证;

(四)土地使用权证书或使用土地的批准文件;

(五)规划条件书和规划总平面图;

(六)其他相关材料。

县区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的,应当在三个工作日内予以备案并出具物业管理区域划分备案证明。

建设单位应将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

第十二条 新建物业出售前,经规划行政主管部门批准调整原规划设计方案,原物业管理区域划分不符合本办法第十一条规定的,应当重新划分物业管理区域。

重新划分物业管理区域后,建设单位应当向物业所在地县区物业管理行政主管部门重新备案。


第三章 业主、业主大会、业主委员会与物业管理委员会


第一节 业主、业主大会

第十三条 房屋的所有权人为业主。因房屋征收补偿、与建设单位之间商品房买卖等法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理不动产登记的人,可以认定为业主。

业主应当依据法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等,实名参加业主自治活动,行使权力,自觉履行法定和约定的义务。

临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则,应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。

第十四条 业主大会根据划定的物业管理区域设立,一个物业管理区域成立一个业主大会,并选举产生一个业主委员会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利,依法履行职责。

第十五条 业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,履行业主大会的职责。业主可以列席业主代表大会会议。

业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成,每幢楼至少有一名业主代表,业主代表的人数及人员构成、选举方法、代表大会的召开及工作制度,由业主大会议事规则确定。

业主代表大会的代表在投票表决事项时,应当就拟表决事项事先征求所代表业主过半数的书面同意,并将所代表业主签名的意见书提交业主代表大会会议。业主代表大会就拟讨论事项作出决定前,应当在物业管理区域内显著位置公示不少于十五日,征求广大业主意见。

业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)通过的决定对全体业主具有约束力。

第十六条 筹备召开首次业主大会会议所需经费由建设单位承担,综合考虑物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素,由建设单位和街道办事处(乡镇人民政府)协商确定经费标准。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前,将筹备经费交至街道办事处(乡镇人民政府)设立的专用账户,独立核算,由街道办事处(乡镇人民政府)负责管理使用。

首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布,接受全体业主监督。经费有结余的,由街道办事处(乡镇人民政府)统筹使用。

第十七条 业主大会筹备组人数应当为五至十一人的单数。筹备组由业主、建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。

建设单位已不存在,或经街道办事处(乡镇人民政府)书面通知后仍未在通知期限内委派代表参加筹备组的,建设单位可不作为筹备组成员。

筹备组正式开展筹备工作前,县区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

第十八条 筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作,并组织召开首次业主大会会议。

筹备组成员就筹备工作事项意见不统一的,由筹备组组长在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下作出决定。

筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的,由街道办事处(乡镇人民政府)在物业管理区域内显著位置公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议,或者对筹备组成员有异议的,诉讼、复议和异议处理时间不包含在筹备期限内。

业主大会成立后筹备组自动解散。

第十九条 业主大会决定以下事项,并履行相关职责:

(一)制定或修改业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则;

(二)选举或更换业主委员会委员,监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,变更或撤销业主委员会不适当的决定;

(三)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(四)选聘、续聘或解聘物业服务企业,审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同;

(五)业主委员会工作经费筹集并监督使用;

(六)改建建筑物、附属设施或改变共用部分用途;

(七)制定、修改共用部分和共用设施设备收益分配及使用方案;

(八)法律、法规或管理规约确定其他应当由业主共同决定的事项。

第二十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每年不少于一次。

物业管理区域内有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式、表决事项等通知全体业主,同时函告社区居(村)民委员会。社区居(村)民委员会应当派员对业主大会、业主委员会进行指导、监督。

业主委员会应当做好业主大会记录,并将业主大会作出的决定书面告知社区居(村)民委员会。

业主委员会未能按照议事规则或相关法律法规要求,及时组织召开业主大会会议或临时会议的,街道办事处(乡镇人民政府)应责令限期召开。逾期仍未召开的,由街道办事处(乡镇人民政府)或委托社区居(村)民委员会组织召开业主大会临时会议,做好业主大会会议记录并妥善保存。

第二十一条 业主大会会议可采取集体讨论或书面征求意见的形式召开,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主,无法送达的,应当在物业管理区域内公告。依法应当投票表决的事项,表决意见应当由业主本人签名并记下房号和联系电话以备核查。具体表决方式应当在管理规约或业主大会议事规则中确定。

一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的,应当自行确定一名投票人、一名被选举人。业主是法人或者其他组织的,可以授权一名自然人作为投票人或者被选举人。同一物业管理区域内,一名自然人只能代表一个法人或其他组织参加业主委员会委员的选举。

鼓励具备条件的小区运用互联网技术开展业主自治活动,业主大会会议、业主小组议事可以根据电子投票规则采用手机短信、微信、电子邮件、APP平台等方式进行实名投票表决。电子投票规则由市物业管理行政主管部门制定后实施。

第二十二条 同一物业管理区域内有二幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

成立业主小组的,应当在业主大会议事规则中明确业主小组的职责范围、工作规范等事项。

业主小组推选业主代表,应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主代表应当为本业主小组内的业主,其资格条件、任期等按照业主委员会委员设置条件,在业主大会议事规则中确定。业主代表出席业主大会会议不得委托他人。

第二十三条 业主代表履行下列职责:

(一)在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见,出席业主大会会议;

(二)组织开展本小组范围内共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项的讨论,并将讨论决定书面告知业主委员会;

(三)告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议;

(四)建立本小组工作档案;

(五)业主大会议事规则规定的其他职责。

第二节 业主委员会

第二十四条 业主委员会由业主大会会议依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内按规定提交材料向物业所在地县区物业行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案;不选举产生业主委员会的,由业主大会向街道办事处(乡镇人民政府)备案。

备案材料齐全并符合相关规定的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在五个工作日内出具书面备案证明,并在备案后七个工作日内将备案材料抄送县区物业管理行政主管部门及辖区派出所、社区居(村)民委员会、物业服务企业;备案材料不齐全或不符合相关规定的,街道办事处(乡镇人民政府)不予备案,并书面告知须补齐的材料或整改事项。业主委员会违反法律、法规或以虚假资料取得备案的,街道办事处(乡镇人民政府)应当撤销备案,并在物业管理区域内显著位置公告。

第二十五条 业主委员会委员是业主自治的公益性岗位,鼓励业主委员会委员提供志愿服务。业主、业主委员会委员、业主代表有下列情形之一的,不得担任或继续担任业主委员会委员、业主代表,已担任的应当按照业主大会确定的规则予以罢免并公示:

(一)因物业转让等不再具备业主资格或丧失民事行为能力的;

(二)以书面方式提出辞职请求的;

(三)不履行或违规履行委员、代表职责的;

(四)利用委员、代表资格谋取私利或本人、配偶及其直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

(五)不遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则或不履行业主义务的;

(六)侵害他人合法权益的;

(七)有不良信用记录或违法行为的;

(八)其他原因不宜担任业主委员会委员或业主代表的。

业主委员会委员变动的,业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告。

第二十六条 业主委员会应当主动接受街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督,并履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,书面向业主大会报告业主委员会工作情况并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布,接受业主质询;

(三)草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则及修改方案,提交业主大会表决;

(四)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(五)听取业主或者物业使用人对物业管理的意见和建议,监督并协助物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题和纠纷;

(六)督促业主或物业使用人遵守管理规约,按时足额交纳物业服务费、公共水电费及其他相关费用;

(七)草拟专项维修资金使用、续筹方案及改建、重建建筑物、附属设施方案,提交业主大会表决;

(八)根据业主大会决定或者管理规约、业主大会议事规则约定,确定共用部分、共用设施设备的经营方式,并公布经营所得收益情况;

(九)将作出的决定书面告知社区(村)民委员会,配合街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、公安机关等做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

(十)法律、法规规定及业主大会赋予的其他职责。

第二十七条 业主委员会不得有下列行为:

(一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;

(二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

(四)未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,与物业服务企业签订或提前解除物业服务合同;

(五)擅自动用住宅专项维修资金,侵占业主共有财产;

(六)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对业主委员会的检查、指导和监督,每半年至少组织一次综合考核,对存在上述问题或未能正常履行职责的业主委员会,应当及时组织召开业主大会临时会议对业主委员会委员进行调整。

第二十八条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则确定的业主委员会工作规则或业主大会的决定召开。经三分之一以上业主委员会委员提议,应当在七日内召开业主委员会会议。

业主委员会会议由主任召集和主持,主任不能履行职责的,可委托副主任召集或由半数以上委员共同推选一名委员召集和主持。

业主委员会会议不得以书面形式召开,会议应当有过半数委员出席,每名委员拥有一票表决权,业主委员会委员不得委托代理人参加会议。业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认,自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。

业主委员会会议议题涉及应当由全体业主共同决定事项的,业主委员会应当在召开会议前先行召开业主意见征求会,公开听取业主的意见,并邀请街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会派员参加会议,会后将决定事项及办理情况报街道办事处(乡镇人民政府)备案。

第二十九条 业主委员会会议应当制作书面记录,由参加会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

以业主委员会名义发布信息或通知,应当经业主委员会会议作出决定,并加盖业主委员会印章。

第三十条 业主委员会向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章时,应当提供街道办事处(乡镇人民政府)的备案证明。公安机关准予刻制的,应当在业主委员会印章上标明业主委员会的届数、任期及截止日期。业主委员会应当在印章刻制完成后三个工作日内将印章到街道办事处(乡镇人民政府)留存印模。业主大会印章由社区居(村)民委员会代为保管并在社区居(村)民委员会监督下使用。未经街道办事处(乡镇人民政府)留存印模的业主委员会印章无效。

业主委员会应当建立业主委员会印章管理规定并指定专人保管。业主委员会印章应当在其职责范围内根据业主大会或业主委员会会议的决定使用。

第三十一条 业主委员会任期届满三个月前,应当书面告知街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)应当指导监督业主委员会参照首次业主大会及业主委员会成立程序组建换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项,组织召开业主大会会议,但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

业主委员会逾期未能换届改选的,由街道办事处(乡镇人民政府)指导物业所在地的社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届费用从业主自治活动经费中支出,自治活动经费不足部分由街道办事处(乡镇人民政府)承担。

第三十二条 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处(乡镇人民政府)代管。

街道办事处(乡镇人民政府)在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,将其代管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

业主委员会不按时移交的,街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其限期移交;拒不移交的,辖区公安机关应当给予协助。

第三十三条 业主大会和业主委员会日常工作经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主大会议事规则没有具体规定的,不得筹集、使用、发放。

业主大会可以根据工作需要设立业主监事会,聘请业主委员会秘书。具体产生办法、工作职责、所需经费由管理规约、业主大会议事规则确定。

业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况,每半年在物业管理区域内显著位置公告一次,接受业主监督。

第三节物业管理委员会

第三十四条 住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会代行业主大会或业主委员会职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的县区物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

(三)业主委员会不依法履行职责或未能正常开展工作,经物业所在地的县区物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导或责令整改后仍未改正的。

第三十五条 物业管理委员会由街道办事处(乡镇人民政府)组织成立,由业主代表以及街道办事处(乡镇人民政府)、公安机关、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。物业管理委员会主任、副主任由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数,其中业主代表由街道办事处(乡镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主代表资格应当符合本办法第二十五条第一款的规定。

物业管理委员会应当将成员名单、工作单位及物业管理委员会联系人、联系电话在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

物业管理委员会成立之日起三十日内应当书面告知物业所在地的县区物业管理行政主管部门。县区物业管理行政主管部门应当加强对辖区内物业管理委员会的指导和监督。

第三十六条 物业管理委员会代行业主大会或业主委员会职责的,作出决定前,应当就拟决定事项在物业管理区域内显著位置公示不少于三十日,向业主征求意见。

第三十七条 物业管理委员会中的业主成员有下列情形之一的,其职务、资格自行终止,并应当自终止之日起七日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物:

(一)丧失本物业管理区域业主资格或民事行为能力的;

(二)以书面形式提出辞职并经批准的;

(三)有本办法第二十五条第一款规定的情形之一的;

(四)符合管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格终止条件的。

物业管理委员会中非业主成员工作单位发生变化的,街道办事处(乡镇人民政府)应当及时予以调整,并在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。

第三十八条 业主或物业服务企业认为业主大会、业主委员会或物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向县区物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。

县区物业管理行政主管部门应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会或物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。


第四章 前期物业管理


第三十九条 住宅物业的建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业后,应当自确定中标人之日起十五日内提交以下材料向县区物业管理行政主管部门申报备案:

(一)开标评标过程记录;

(二)确定中标人的方式及理由;

(三)评标委员会的评标报告;

(四)中标人的投标文件。

县区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的,应当在三个工作日内予以备案并出具中标备案通知书。

第四十条 建设单位应当提供前期物业管理开办费及物业承接查验所需费用,费用的具体数额及支付方式由建设单位与物业服务企业根据项目规模、配套设施数量等因素协商确定并在前期物业服务合同中载明。

第四十一条 物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起三十日内报县区物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

前期物业服务合同可以约定期限。期限未满,业主委员会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止;期限届满,业主大会没有成立或者业主大会未作出选聘或续聘前期物业服务企业的决定,前期物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同期限可以延期至业主委员会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。期限届满,前期物业服务企业不愿按照原合同约定继续提供服务的,前期物业服务企业应在期限届满前二个月通知建设单位,前期物业服务合同自期限届满之日终止。

前期物业服务合同终止,业主大会尚未成立的,建设单位应当通过招投标的方式选聘新的物业服务企业对项目继续实行前期物业管理并向县区物业管理行政主管部门重新办理备案手续。

第四十二条 建设单位应当按照市物业管理行政主管部门制发的统一示范文本制定临时管理规约,在签订房屋买卖合同时向物业买受人明示并由物业买受人书面签字确认。

第四十三条 物业管理区域内的物业服务用房具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明,在建筑规划总平面图中标明,并在办理商品房预(销)售许可证之前予以确定,在房屋交付时由建设单位在物业管理区域内显著位置公示。

未经业主大会同意并报县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)审核批准,任何单位和个人不得占用、出租、经营物业服务用房或将其改作他用。

第四十四条 建设单位在房屋产权初始登记之前,应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

物业保修金管理办法由市物业管理行政主管部门另行制定。

第四十五条 物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户存储业主共有资金。物业服务企业应当按照合同约定公布业主共有资金专用账户收支情况,每年不得少于一次。业主大会或者业主委员会成立后,业主共有资金应经业主大会或其授权的业主委员会盖章同意后使用。

第四十六条 已交付使用物业总人数百分之二十以上的业主,因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意,要求物业服务第三方评估机构评估的,建设单位应当与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构,对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的,由街道办事处(乡镇人民政府)随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效,并向全体业主公告,同时报县区物业管理行政主管部门。

经评估物业服务不符合履约标准的,建设单位可以按照法定程序更换物业服务企业,或者要求物业服务企业限期改正;逾期未改正的,建设单位应当向县区物业管理行政主管部门提交书面报告,由县区物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案,并向社会公示。

第四十七条 物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验,同时邀请物业所在地县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)派人参加。建设单位与物业服务企业应当按照建设部《物业承接查验办法》,签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

建设单位与物业服务企业可以聘请第三方评估机构协助现场查验并出具查验报告书。县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对物业承接查验的监管,并在承接查验协议上盖章鉴证。

第四十八条 建设单位应当在现场查验二十日前按规定向物业服务企业移交相关资料,未能按规定全部移交资料的,应当列出未移交资料的详细清单,并书面承诺补交的具体期限和兑现承诺的措施,同时报属地街道办事处(乡镇人民政府)登记,确保移交的资料真实完整。

分期开发建设的项目,可以对符合交付使用条件的物业分期承接查验并办理交接手续,但在承接最后一期物业时,应当进行全面查验并办理物业整体交接手续。

第四十九条 物业共用部分、共用设施设备在办理正式移交前,由建设单位负责管理,移交后由法定承接单位负责管理。

第五十条 物业承接查验过程中,因建设单位逾期不提供合格证明等物业设施设备能够安全使用证明材料的,物业服务企业应当拒绝承接,建设单位应当限期改正。

物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全或正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

第五十一条 建设单位委托物业服务企业协助办理房屋交付事宜的,应当出具书面委托书,但不得将建设单位的法定责任委托给物业服务企业承担。物业服务企业应按委托权限履行职责,不得拒绝物业买受人的验房要求。

建设单位应当在房屋交付使用二十日前书面通知物业服务企业具体进驻管理时间。

第五十二条 物业交付过程中业主认为物业专有部分或物业共用部分、共用设施设备存在质量问题不符合交房条件的,应当及时向建设单位或受建设单位委托的物业服务企业提出,建设单位或受委托的物业服务企业应在三日内给予回复;如业主对回复不满意的,可以向建设行政主管部门申请质量认定,建设行政主管部门应当出具认定结论,各当事方应当执行。

业主未向建设行政主管部门提出质量认定申请,或认定结论确认无质量问题的,业主应依法履行按时交纳物业服务费用等义务;如认定结论确认属质量问题的,房屋维修费及维修期间的物业服务费等相关费用由建设单位承担。

第五十三条 建立前期物业服务履约保证金制度,履约保证金管理使用办法由市物业管理行政主管部门另行制定。


第五章 物业服务


第五十四条 本市建立统一的物业管理招投标平台,为建设单位、业主大会、物业管理委员会或政府采购选聘物业服务企业提供服务和指导。

建设单位、物业管理委员会应当通过统一的招投标平台选聘物业服务企业。提倡业主大会通过统一的招投标平台选聘物业服务企业。

第五十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

第五十六条 物业管理项目实行项目负责人责任制。物业服务企业应当按照物业服务合同约定派驻项目负责人,所派项目负责人应当为本企业在职管理人员。

业主委员会经征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,可以要求物业服务企业更换项目负责人,物业服务企业应当及时更换。

物业服务企业项目负责人发生更换的,应当书面告知物业服务合同委托方、县区物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)并在物业管理区域内显著位置公示不少于十五日。

从事物业服务的专业管理人员应当按时参加物业管理行政主管部门或者行业协会组织的相关培训。

第五十七条 业主大会或业主大会授权的业主委员会可以委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况开展评估,并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当配合评估活动。

物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的,业主可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼;经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,由物业所在地县区物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案。

第五十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定的内容和标准配备管理服务人员,提供公共管理服务。业主委员会应当代表全体业主监督物业服务企业的管理服务行为,发现不履约或履约不到位的,应当及时书面通知物业服务企业限期改正,对未按要求改正的应当及时报物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)协调处理。

业主或者物业使用人对物业服务不满意,应向物业所在地社区居(村)民委员会、街道办事处(乡镇人民政府)、县区物业管理行政主管部门投诉或反映。

社区居(村)民委员会、街道办事处(乡镇人民政府)、县区物业管理行政主管部门应当建立物业管理投诉受理登记制度,根据各自职责对投诉问题及时处理或报告。

第五十九条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:

(一)物业服务企业的营业执照、从事物业管理活动的资格证明材料、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式;

(三)电梯、消防、监控、供水、供暖等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式及应急处置方案;

(四)业主交纳的物业服务费用收支、公共水电费分摊情况,住宅专项维修资金使用情况、物业共用部分和共用设施设备经营所得收益使用情况;

(五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等需要向业主告知的事项;

(六)其他应当公示的信息。

物业服务企业应当接受业主、业主委员会对公示信息的询问和监督。业主、业主委员会对公示内容有异议的,物业服务企业应当以书面形式予以答复。

第六十条 物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定,提供相应的服务,并不得有下列行为:

(一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准;

(二)未经业主大会同意提高物业服务收费标准;

(三)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定,处分属于业主共有财产;

(四)未经业主大会或业主大会授权的业主委员会同意,或者(临时)管理规约、商品房买卖合同、物业服务合同中无相关约定,将物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用等与水费、电费捆绑收费。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,造成业主损失的,应当承担相应的法律责任。

第六十一条 业主应当遵守临时管理规约、管理规约,按照物业服务合同约定履行交纳物业服务费用、公共水电分摊费用等义务。

业主或物业使用人不得以下列理由拒交物业服务费用、公共水电分摊费用:

(一)尚未入住或房屋空置;

(二)个人未与物业服务企业签订合同;

(三)房屋存在质量问题或对社区大环境不满意;

(四)其他部分业主未交费;

(五)其他业主或者物业使用人对本人造成生活影响或相关损失;

(六)无充分证据证明物业服务质量不符合合同约定标准。

业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过送达催交书、上门收取或在物业管理区域内显著位置公示等方式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人征信系统。

第六十二条 物业服务收费可以采取酬金制或者包干制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。提倡物业服务实行酬金制,建立公开、透明、质价相符的物业服务资金管理机制。

物业服务收费实行酬金制的,预收的物业服务资金属于代管性质,为所交纳的业主所有。除了合同约定的物业服务企业收取的酬金,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出书面质询时,物业服务企业应当自收到书面质询之日起七日内书面答复。

第六十三条 物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费和公共水电分摊费,但预收期限最长不得超过一年。

预收公共水电分摊费的,应当根据上一年度公示的公共水电分摊费实际费用,按物业服务合同约定的分摊办法预收,合同中未约定或约定不明确的,按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。上一年度预收费用有结余的,直接冲抵本年度预收费用;上一年度预收费用不足的,在预收本年度费用时补足;上一年度未产生费用的,本年度根据合理预算预收。

第六十四条 有下列情形之一的,物业服务企业应当退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝退出:

(一)物业服务合同依法、依约解除;

(二)经人民法院判决或者仲裁机构裁定物业服务企业应当退出的;

(三)依法不得继续从事物业管理活动的其他情形。

第六十五条 物业服务企业退出物业管理项目时,应当按照规定和合同约定办理移交手续,履行下列交接义务:

(一)移交建设单位承接查验时移交的资料;

(二)移交物业服务期间形成的物业设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料,运行、维护、保养记录等;

(三)移交物业服务用房、物业共用部分和共用设施设备;

(四)移交物业服务期间配置的固定设施设备;

(五)移交利用物业共用部分经营的收入清单,预收、代收和预付、代付费用的交纳记录清单;

(六)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业移交的台账资料、账目明细及物品清单应当经街道办事处(乡镇人民政府)或其委托的社区居(村)民委员会盖章和监督人员签字后方有效。

应当退出物业管理区域的物业服务企业在规定时间内拒不退出或者移交材料的,业主委员会可以向物业所在地公安机关书面申请采取强制措施,无业主委员会的由街道办事处(乡镇人民政府)申请,公安机关应当给予协助;有破坏物业共用部分、共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的,由公安机关依法处理。

物业服务企业退出后,物业服务合同遗留的纠纷等有关问题可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼等途径解决。

第六十六条 物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、供水、供暖、监控等共用设施设备的使用维护现状给予书面确认,并报物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)备案。

电梯、消防、供水、供暖、监控等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

第六十七条 县区物业管理行政主管部门可以按照公开、自愿、择优的原则,建立物业应急服务企业备选库。有下列情况之一的,可以由县区物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)在应急服务企业备选库中确定一家物业服务企业提供应急服务:

(一)合同期未满,物业服务企业突然退出,出现管理真空的;

(二)合同期满,物业服务企业退出,尚未成立业主大会或物业管理委员会的;

(三)物业服务企业退出后,相关责任主体未在县区物业管理行政主管部门规定时间内选聘新的物业服务企业进驻的。

应急服务合同由业主委员会、物业管理委员会与应急物业服务企业签订,未按时签订的,由街道办事处(乡镇人民政府)或其委托社区居(村)民委员会与应急物业服务企业签订;物业服务内容、标准和收费参照原物业服务合同执行;应急物业服务合同期限至业主大会或业主大会授权的业主委员会与其选聘的新物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。

第六十八条 市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业、项目负责人的考核体系和信用评价体系,对物业服务企业、项目负责人实行动态管理,定期对物业管理项目开展专项检查,向社会公布信用信息评价结果。物业服务企业信用信息评价结果应当作为企业参与评先评优和招投标活动的基本条件。具体办法由市物业管理行政主管部门另行制定。

县区物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、专业性服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作,街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当予以协助。

第六十九条 物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的,应当录入物业服务企业信用档案。

物业服务企业有下列严重失信行为之一的,二年内不得在本市参与物业管理评先评优活动;失信行为改正前,物业管理行政主管部门不予出具诚信证明:

(一)在物业管理招标投标活动中,投标报名后无正当理由不按时参加评标或提供虚假信息,骗取中标的;

(二)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域,撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料的;

(三)未按照规定和合同约定履行物业安全防范义务,导致物业管理区域内发生重大安全事故的;

(四)对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰,采取暴力行为或者打击报复的;

(五)其他违反法律、法规规定情形的。

物业服务企业有前款第一项、第二项情形之一的,一年内不得在本市行政区域内参与物业管理项目招投标活动。

第七十条 物业项目负责人有下列严重失信行为之一的,应当录入项目负责人信用档案,同时录入其所属物业服务企业的信用档案:

(一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部分和共用设施设备用途的;

(三)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

(四)擅自利用物业管理区域内共用部分、共用设施设备进行经营的;

(五)因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的;

(六)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的;

(七)其他损害业主公共权益情节严重的。

有前款规定情形之一的,业主可以向街道办事处(乡镇人民政府)投诉。街道办事处(乡镇人民政府)应当进行核查,并书面告知业主核查结果。

第七十一条 业主转让或者出租物业时,应当将临时管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人,并对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内,将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

业主在处分本物业管理区域内不动产时,应当向物业买受人出具结清物业服务费用的证明或交款收据。

第七十二条 单体物业或规划地上地下总建筑面积小于一万平方米的物业,经业主或者业主大会决定,报物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)书面同意后,业主可以对物业实施自行管理,由全体业主共同承担物业管理责任,成立业主委员会的由业主委员会承担主要管理责任。

第七十三条 街道办事处(乡镇人民政府)或其委托的社区居(村)民委员会依法履行托管职责并收取物业服务费用的,应当到价格行政主管部门申请收费标准备案,业主应当自觉接受街道办事处(乡镇人民政府)或受委托的社区居(村)民委员会的管理服务,并按时交纳相关费用。


第六章 物业的使用和维护


第七十四条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,建设单位应当结合当期业主停车需求,按照规划行政主管部门确定的车位、车库指标,在物业管理区域内显著位置公示当期租售车位、车库信息。依法能够出售的车位,在住宅小区整体交付前,建设单位只能向每户业主出售一个车位、车库;住宅小区整体交付后,在确保未销售房屋每户一个车位或车库的情形下,剩余车位、车库可以按照规定出售或出租。

权属明确为建设单位的车位、车库在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后,可以按规定对外出售、出租。

第七十五条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用,可以委托物业服务企业实施。实施主体应将拟出租的车位、车库数量分配方案、收费标准在物业管理区域内显著位置公示。

业主大会成立前,需要占用业主共有道路或者其他场地施划停车位停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。前期物业服务合同中未约定的,应当将方案在物业管理区域内显著位置公示七日,经过半数业主签字同意后实施。

已建成住宅小区具备条件的可以依法增设停车位。对开放式物业管理区域,无停车场地或者车位、车库严重不足的物业管理区域,公安部门应当合理利用物业管理区域周边支路、背街小巷、建筑物间空档施划夜间临时停车泊位,对夜间交通流量较小的次干道的慢车道施划限时停车泊位,供居民停放车辆。

第七十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放。民防部门应当按照设计文件在实地标注并公示人民防空工程的四至界限、停车位数量及平面分割图、使用管理规定、管理责任单位、车位租金及汽车停放费收费标准等。

建设单位自建部分的地下停车位未出售、附赠或出租的车库车位,汽车停放费由建设单位自物业管理区域内首期房屋交付使用之日起全额支付给物业服务企业。

第七十七条 业主或者物业使用人对房屋装饰装修的,应当持房屋所有权证、商品房买卖合同、房屋租赁合同、申请人身份证,必要时还应提供装饰装修设计方案,水、电、气等改造设计和相关审批等资料,向物业服务企业办理登记手续,签订物业装饰装修服务协议,明确装饰装修的禁止行为和注意事项。

物业服务企业应当对房屋装饰装修活动进行日常巡查,建立完善装修材料、施工工具、施工人员出入物业管理区域登记制度,制止疑似违规装饰装修用材料进入物业管理区域,对制止无效强行进入物业管理区域的行为,物业服务企业可向公安、城管部门报告并请求协助制止,公安、城管部门应及时到场处理。

第七十八条 在国家规定的保修期限内,物业由建设单位负责保修,建设单位应向市物业管理行政主管部门交纳商品房工程质量保证金,具体办法由市物业管理行政主管部门另行制定。

第七十九条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的,双方应当签订书面委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的,由专业经营单位自行负责相关工作,不得要求物业服务企业代收代缴有关费用,不得向物业服务企业扣缴应当由业主分摊的有关费用。

第八十条 专业经营单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任,承担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任。

专业经营单位实施维修养护作业前应当告知物业服务企业,办理相关出入登记手续后方可进场施工,并在物业服务企业的监督下做好施工现场的安全防范、秩序维护和卫生清洁工作,对损坏的道路、绿化等应恢复原状。

第八十一条 业主应当在签订商品房买卖合同时,将首期住宅专项维修资金存入维修资金监管部门指定的账户。首期住宅专项维修资金可以由业主自行至代管机构窗口交存,也可以由代管机构委托的专户管理银行代收代交。

建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前,将未售住宅专项维修资金一次性交存至维修资金专户,凭交款证明向新购房业主收取。

第八十二条 发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即进行维修、更新和改造的,业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案,向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请:

(一)电梯故障;

(二)消防设施故障;

(三)屋面、外墙渗漏;

(四)二次供水水泵运行中断,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

(六)楼顶、楼体外立面存在脱落危险;

(七)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请及应急处置方案后三个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后,应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

住宅专项维修资金管理部门应当方便快捷地处理应急维修事项,加强监督管理,保障资金安全。

第八十三条 对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损严重,房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物业管理的旧住宅小区,市、县区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,制定旧住宅小区物业管理规划和年度实施计划,完善配套城乡基础设施和公共服务设施,改善旧住宅小区综合环境,逐步实施物业管理。

建立旧住宅小区物业服务费用补贴机制,对建成10年以上基础设施薄弱的旧住宅小区,以及低保、特困家庭和廉租房住户,按照0.3元/月·平方米标准由市、区两级财政按1:1比例给予物业服务费用补贴。

旧住宅小区的范围由市、县区人民政府确定。


第七章 监督检查


第八十四条 本市物业管理实行属地管理、综合管理和行业管理有机结合,各级人民政府、各相关行政主管部门和单位应当依法履行职责。

第八十五条 市物业管理行政主管部门履行下列职责:

(一)建立和完善市场化物业服务和基本物业服务相结合的物业管理机制;

(二)指导、监督各县区物业管理行政主管部门相关工作;

(三)研究制定全市物业管理行业发展规划、行业服务规范、相关配套政策和示范文本等;

(四)建立全市物业管理行政监管平台和物业管理行业诚信档案和信用信息发布平台;

(五)做好物业管理示范项目评价工作;

(六)统筹全市住宅专项维修资金监管工作;

(七)依法查处物业管理重大违法行为;

(八)法律、法规规定的其他职责。

第八十六条 县区物业管理行政主管部门在辖区内履行下列职责:

(一)负责物业管理日常工作的指导、监督;

(二)负责前期物业管理招投标的备案和管理工作;

(三)物业管理区域划分备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

(四)定期开展物业服务质量专项检查,做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作;

(五)负责物业服务企业交接工作的监督、管理;

(六)指导、配合辖区内街道办事处(乡镇人民政府)调处物业管理矛盾纠纷;

(七)指导和协调旧住宅小区物业管理相关工作;

(八)依法查处违反物业管理法律、法规的行为。

第八十七条 街道办事处(乡镇人民政府)应当配备专门的管理人员,并在辖区内履行下列职责:

(一)设立社区物业服务机构,建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制,公开投诉电话、投诉地点,指导社区居(村)民委员会、人民调解委员会及时协调处理物业管理矛盾纠纷;

(二)负责协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位、物业服务企业与业主的关系;

(三)负责业主自治组织的筹建、换届等相关工作,指导监督业主自治组织的日常工作,建立业主自治组织档案,组织成立物业管理委员会;

(四)指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

(五)负责辖区内物业服务企业、项目负责人服务行为的监督,向县区物业管理行政主管部门报送信用信息;

(六)建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜;

(七)落实旧住宅小区基本物业服务工作;

(八)法律、法规规定的其他职责。

社区居(村)民委员会应当协助和配合街道办事处(乡镇人民政府),建立健全物业管理工作机制,参与指导和监督业主委员会的工作,及时协调和处理本社区内的物业管理矛盾纠纷;参与住宅专项维修资金的使用监督,建立社区居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、公安部门“四位一体”的服务协调机制。

第八十八条 市、县区相关行政主管部门应当按照各自职责,负责物业管理区域内下列事项的管理工作:

(一)城乡建设行政主管部门负责建设单位履行房屋及燃气等相关公建配套设施设备建设质量、交付条件、违规装饰装修及毁绿损绿等问题的监督检查;监督建设单位及时履行物业保修义务;查处在物业管理区域内实施违规装修行为的装饰装修企业。

(二)规划行政主管部门负责住宅加装电梯的备案;物业服务用房、社区服务用房、垃圾集中点、绿化、市政道路、管网等公建配套建设指标的确认。

(三)民政行政主管部门负责将物业管理纳入社区建设和社区管理体系,落实社区居(村)民委员会对业主委员会的指导、监督责任,参与物业管理相关工作,配合规划、城乡建设、住房等有关部门做好新建小区社区服务用房的落实。

(四)城市管理行政主管部门负责违法建设,擅自焚烧树叶、垃圾或者其他废弃物等监督检查,对擅自将住宅、车库等非经营性用房改变为经营性用房等违反城乡规划相关法规的行为监督检查。

(五)公安机关负责物业管理区域内的治安管理,监督小区安防监控设施的建设、使用管理,依法查处危害小区治安秩序的行为;负责查处物业管理区域内阻碍公共交通、不按规定停放车辆等违法违规停车行为;负责物业管理区域内的消防监督管理,受理物业管理区域内有关消防问题的投诉,查处消防设施设备未按规定建设、使用管理及占用、堵塞消防通道等违反消防法律法规的行为;对申请使用住宅专项维修资金的消防、安防项目出具鉴定意见及竣工验收合格证明。

(六)质量技术(市场)监督管理部门负责对物业管理区域内电梯、压力容器等特种设备安全实施监督管理;对电梯等特种设备安装、移交、改造、维保、检验检测和使用管理问题监督检查;对申请使用物业专项维修资金的电梯项目出具鉴定意见及竣工验收合格证明。

(七)价格行政主管部门负责物业服务收费、公示的监督检查。

(八)人防行政主管部门负责人民防空工程建设、移交、使用及相关设施设备维护保养的监督检查。

(九)环境保护行政主管部门负责建筑施工噪声以及餐饮、娱乐等服务行业噪声污染防治的监督管理;负责对申请利用物业管理区域内及周边经营性用房经营餐饮、娱乐等易产生污染的项目进行环境影响评价文件的审批,对建设方案不符合排污、排烟、隔音条件的经营性用房申请餐饮、娱乐等经营的,不予通过环评审批;负责污水、废气、经营性噪声、油烟等涉及环保问题的监督检查。

(十)卫生行政主管部门负责物业管理区域内二次供水卫生情况的监督管理。

 
      

第八章 法律责任


第八十九条 有违反本办法条款行为的,由相关行政主管部门依照有关法律、法规、规章的规定依法进行查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

业主委员会委员因个人原因造成其他业主或者物业服务企业合法权益受到侵害的,应当承担相应的法律责任。

第九十条 经物业管理联席会议议定的政府内部工作事项,与会政府部门、机构应当予以执行;无正当理由拒不执行的,应承担行政不作为责任。

经物业管理联席会议议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为,建设单位、物业服务企业、业主委员会等相关单位或个人应当履行,但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除外;拒不履行的,作出具体行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院强制执行。

联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。

第九十一条 市、县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)及其他相关行政主管部门的工作人员有下列情形之一的,由监察机关或监察机关责成其所在单位、上级相关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)违法实施行政许可或者行政处罚的;

(二)未按照规定履行监督检查职责的;

(三)发现违法违规行为不及时查处,或者包庇、纵容违法违规行为的;

(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。


第九章 附则


第九十二条 住宅区域内非住宅物业的管理及其监督活动参照本办法执行。

第九十三条 本办法自2017年  月  日起施行。《连云港市物业管理实施细则》(连政发〔2006〕104号)同时废止。


附件2

《连云港市住宅物业管理办法(征求意见稿)》相关法律法规对照表

《办法》条文

法律法规依据

参照规定

第一章  总则

第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

江苏省物业管理条例》第一条为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例

《南京市住宅物业管理条例》第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

本办法所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业、街道物业服务中心或业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

江苏省物业管理条例》第二条 本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

《南京市住宅物业管理条例》第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督活动,适用本条例。

本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主,通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市、县区人民政府应当加强本行政区域内物业管理工作的组织领导,将物业管理工作纳入城市治理工作体系和经济社会发展的综合考核范围,制定和落实现代物业服务扶持政策;鼓励采用信息化等新技术、新方法,促进物业服务行业转型升级,提高物业管理和服务水平。

江苏省物业管理条例》第 县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定、落实扶持政策,减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

《南京市住宅物业管理条例》第三条 市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织,将物业管理工作纳入城市治理工作体系,建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第四条市住房保障和房产管理部门是全市物业管理工作的行政主管部门(以下简称市物业管理行政主管部门),负责本市物业管理活动的监督管理工作。县区物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

国务院《物业管理条例》第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

江苏省物业管理条例》第四条县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府其他有关部门,按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督管理工作。

《南京市住宅物业管理条例》第四条 市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理,区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

第五条城乡建设、规划、城管、公安、价格、质量技术监督、环保、民防、民政、卫生等行政主管部门按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督管理工作。

街道办事处(乡镇人民政府)具体负责辖区内物业管理工作的组织、指导、协助和监督,社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。

江苏省物业管理条例》第条 街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。

《南京市住宅物业管理条例》第四条 城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、质量技术监督、价格、人防、环境保护、水务等行政主管部门按照各自职责,做好物业管理相关工作。

街道办事处(镇人民政府)按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督工作。

社区居(村)民委员会应当协助街道办事处(镇人民政府)开展物业管理工作。

第六条县区人民政府物业管理行政主管部门及相关职能部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式,按照职能分工履行职责,及时受理业主和相关单位的投诉、举报,依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复,并对实名投诉、举报人信息予以保密。

《江苏省物业管理条例》第六十八条城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。

《南京市住宅物业管理条例》第五条 各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式,按照职能分工履行职责,及时受理业主和相关单位的投诉、举报,依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复,并对实名投诉、举报人予以保密。

第七条市、县区物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民政府)物业管理工作人员和业主委员会成员的培训,所需经费列入同级人民政府财政预算。对在物业服务工作中取得显著成绩或获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及其从业人员,应当予以表彰、奖励。

江苏省物业管理条例》第五条县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民政府) 物业管理工作人员和业主委员会成员的培训,提高物业管理水平,所需经费列入同级人民政府财政预算。

对在物业服务中取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业,县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。

《扬州市住宅物业管理办法》(扬府规〔2016〕4号)第八条 市、县(市、区)物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民政府)物业管理工作人员和业主委员会成员的培训,所需经费列入同级人民政府财政预算。对在物业服务和管理工作中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及其从业人员依法依规给予表彰。

第八条本市建立物业服务第三方评估制度,物业服务第三方评估机构经市物业管理行政主管部门审核备案后开展业务。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的承接查验或评估报告应当真实、客观、全面。

《南京市住宅物业管理条例》第六条 本市建立物业服务第三方评估制度。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

《扬州市住宅物业管理办法》(扬府规〔2016〕4号)第十条 本市建立物业服务第三方评估制度。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第九条市物业管理行业协会应当加强行业自律,强化行业监督,规范从业行为,促进诚信经营,加强行业培训;积极开展行业调研,为行业主管部门制定政策提供信息;维护物业服务企业和从业人员的合法权益。

江苏省物业管理条例》第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,加强物业服务企业从业人员培训,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。

第二章物业管理区域

第十条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

住宅小区整体规划设计范围内无独立分隔的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。

国务院《物业管理条例》第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十一条新建物业项目的物业管理区域划分是物业管理方案的重要组成部分,建设单位在办理商品房预(销)售许可证前,应当将划定的物业管理区域向物业所在地县区物业管理行政主管部门备案,并提交以下材料:

(一)物业管理区域档案登记表;

(二)立项批文;

(三)建设用地规划许可证;

(四)土地使用权证书或使用土地的批准文件;

(五)规划条件书和规划总平面图;

(六)其他相关材料。

县区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的,应当在三个工作日内予以备案并出具物业管理区域划分备案证明。

建设单位应将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

江苏省物业管理条例》第八条 新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的,由物业服务企业向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

已投入使用但尚未划分物业管理区域的,由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。

第十二条新建物业出售前,经规划行政主管部门批准调整原规划设计方案,原物业管理区域划分不符合本办法第十一条规定的,应当重新划分物业管理区域。

重新划分物业管理区域后,建设单位应当向物业所在地县区物业管理行政主管部门重新备案。

《镇江市物业管理实施办法》(镇政规发〔2017〕1号)第十二条 新建物业出售前,经规划行政主管部门批准调整原有规划设计方案,原物业管理区域划分不符合本办法第九条、第十条的,应当重新划分物业管理区域。物业管理区域内房屋已经预(销)售的,建设单位调整规划设计方案报规划行政主管部门审核前,应当征求相关买受人意见。重新划分物业管理区域后,由建设单位向辖市、区物业管理行政主管部门重新备案。

第三章业主、业主大会、业主委员会与

物业管理委员会

第一节业主、业主大会

第十三条房屋的所有权人为业主。因房屋征收补偿、与建设单位之间商品房买卖等法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理不动产登记的人,可以认定为业主。

业主应当依据法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等,实名参加业主自治活动,行使权力,自觉履行法定和约定的义务。

临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则,应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。

国务院《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

《江苏省物业管理条例》第十条房屋的所有权人为业主。

业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利,自觉履行法定和约定的义务。

《南京市物业管理条例》第七条 业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等,实名参加业主自治活动,行使权利、履行义务。

临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则,应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。

《深圳物业管理条例实施细则》第八条物业的所有权人为业主。业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利,并承担法律、法规规定的义务。

《温州市物业管理条例》第八条本条例所称的业主,是指物业的所有权人。因房屋征收补偿、与建设单位之间商品房买卖等法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理不动产登记的人,可以认定为业主。

第十四条业主大会根据划定的物业管理区域设立,一个物业管理区域成立一个业主大会,并选举产生一个业主委员会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利,依法履行职责。

国务院《物业管理条例》第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

《江苏省物业管理条例》第十一条

一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

《南京市物业管理条例》第八条 业主大会根据划定的物业管理区域设立,一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,维护全体业主在物业管理活动中的合法权利,依法履行职责。

《镇江市物业管理实施细则》第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。凡需投票表决的事项,应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见。业主委托本物业管理区域内其他业主参加会议的,受托的业主可以代为转交投票的书面意见。

物业使用人出席业主大会的,应出具业主的书面委托书。如业主出具书面委托书确有困难的,经社区居委会证明该物业使用人为业主直系亲属且长期居住的,可出席会议。

第十五条业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,履行业主大会的职责。业主可以列席业主代表大会会议。

业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成,每幢楼至少有一名业主代表,业主代表的人数及人员构成、选举方法、代表大会的召开及工作制度,由业主大会议事规则确定。

业主代表大会的代表在投票表决事项时,应当就拟表决事项事先征求所代表业主过半数的书面同意,并将所代表业主签名的意见书提交业主代表大会会议。业主代表大会就拟讨论事项作出决定前,应当在物业管理区域内显著位置公示不少于十五日,征求广大业主意见。

业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)通过的决定对全体业主具有约束力。

《江苏省物业管理条例》第十二条业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,履行业主大会的职责。

《南京市物业管理条例》第八条业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

业主户数超过三百户的住宅小区,可以成立业主代表大会,履行业主大会议事规则规定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。

业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)通过的决定对全体业主具有约束力。

《镇江市物业管理实施细则》第八条物业管理区域内业主户数多于200户的,可由业主代表组成业主代表大会。业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推荐出1一5名候选人,经民主选举产生。业主代表大会的业主代表应当于参加业主代表大会7日前,就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。业主代表的任期与当届的业主委员会任期相同。

第十六条筹备召开首次业主大会会议所需经费由建设单位承担,综合考虑物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素,由建设单位和街道办事处(乡镇人民政府)协商确定经费标准。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前,将筹备经费交至街道办事处(乡镇人民政府)设立的专用账户,独立核算,由街道办事处(乡镇人民政府)负责管理使用。

首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布,接受全体业主监督。经费有结余的,由街道办事处(乡镇人民政府)统筹使用。

《江苏省物业管理条例》第十五条符合成立业主大会条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

《镇江市物业管理实施办法》第二十条符合成立业主大会条件的,街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内,组织成立首次业主大会筹备组。
筹备召开首次业主大会会议所需的费用,根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。建设单位在报送筹备首次业主大会会议所需文件资料时,应当和街道办事处(镇人民政府)商定筹备召开首次业主大会会议所需费用,并将筹备费用一次性交至街道办事处(镇人民政府)代管。街道办事处(镇人民政府)应当将筹备费用单独列账,独立核算。首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备费用的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。

第十七条业主大会筹备组人数应当为五至十一人的单数。筹备组由业主、建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。

建设单位已不存在,或经街道办事处(乡镇人民政府)书面通知后仍未在通知期限内委派代表参加筹备组的,建设单位可不作为筹备组成员。

筹备组正式开展筹备工作前,县区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

《江苏省物业管理条例》第十六条首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生。

筹备组人数应当为五至十一人的单数,其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

《无锡物业管理条例》第七条符合成立业主大会条件的,街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

筹备组由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任,业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定,并事先告知全体业主。

第十八条筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作,并组织召开首次业主大会会议。

筹备组成员就筹备工作事项意见不统一的,由筹备组组长在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下作出决定。

筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的,由街道办事处(乡镇人民政府)在物业管理区域内显著位置公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议,或者对筹备组成员有异议的,诉讼、复议和异议处理时间不包含在筹备期限内。

业主大会成立后筹备组自动解散。

国务院《物业管理条例》第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

《江苏省物业管理条例》第十七条首次业主大会筹备组履行下列职责:

 (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

 (二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

 (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

 (四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

 (五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

 (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

《南京市物业管理条例》第十条筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。

筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府),区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)可以根据实际情况派代表参加。

筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论,并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权,业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的真实性负责。

《镇江市物业管理实施办法》第二十二条筹备组应当自成立之日起90日内完成下列筹备工作,并组织召开首次业主大会会议。
  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容
  (二)拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案
  (三)确定业主身份(含业主姓名及所拥有的专有部分面积),确定业主在首次业主大会会议上的投票权数,监票人应当由街道办事处(镇人民政府)派员担任
  (四)拟定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法
  (五)依法确定首次业主大会会议的召开方案、表决规则
   (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前,在物业管理区域内显著位置公告,并书面通知全体业主,公告时间不少于7日。业主对公告内容有异议的,应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见,筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。
业主大会成立后,筹备组自动解散。筹备组未在90日内完成前款所述筹备工作的,由街道办事处(镇人民政府)书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议,或者对筹备组成员有异议的,诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

第十九条业主大会决定以下事项,并履行相关职责:

(一)制定或修改业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则;

(二)选举或更换业主委员会委员,监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,变更或撤销业主委员会不适当的决定;

(三)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(四)选聘、续聘或解聘物业服务企业,审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同;

(五)业主委员会工作经费筹集并监督使用;

(六)改建建筑物、附属设施或改变共用部分用途;

(七)制定、修改共用部分和共用设施设备收益分配及使用方案;

(八)法律、法规或管理规约确定其他应当由业主共同决定的事项。

第二十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每年不少于一次。

物业管理区域内有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式、表决事项等通知全体业主,同时函告社区居(村)民委员会。社区居(村)民委员会应当派员对业主大会、业主委员会进行指导、监督。

业主委员会应当做好业主大会记录,并将业主大会作出的决定书面告知社区居(村)民委员会。

业主委员会未能按照议事规则或相关法律法规要求,及时组织召开业主大会会议或临时会议的,街道办事处(乡镇人民政府)应责令限期召开。逾期仍未召开的,由街道办事处(乡镇人民政府)或委托社区居(村)民委员会组织召开业主大会临时会议,做好业主大会会议记录并妥善保存。

《江苏省物业管理条例》第十八条

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第二十一条业主大会会议可采取集体讨论或书面征求意见的形式召开,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主,无法送达的,应当在物业管理区域内公告。依法应当投票表决的事项,表决意见应当由业主本人签名并记下房号和联系电话以备核查。具体表决方式应当在管理规约或业主大会议事规则中确定。

一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的,应当自行确定一名投票人、一名被选举人。业主是法人或者其他组织的,可以授权一名自然人作为投票人或者被选举人。同一物业管理区域内,一名自然人只能代表一个法人或其他组织参加业主委员会委员的选举。

鼓励具备条件的小区运用互联网技术开展业主自治活动,业主大会会议、业主小组议事可以根据电子投票规则采用手机短信、微信、电子邮件、APP平台等方式进行实名投票表决。电子投票规则由市物业管理行政主管部门制定后实施。

国务院《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

《南京市物业管理条例》第十二条业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组,并可推选小组代表出席业主大会。

业主大会会议可以采用集体讨论的方式,也可以采用书面征求意见的方式。凡需投票表决的,应当经业主本人签字,业主本人不签字的视为弃权。

《无锡物业管理条例》第九条召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主,街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当参与指导,对业主大会会议表决情况进行监督。

业主代表参加业主大会的,应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。

第二十二条同一物业管理区域内有二幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

成立业主小组的,应当在业主大会议事规则中明确业主小组的职责范围、工作规范等事项。

业主小组推选业主代表,应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主代表应当为本业主小组内的业主,其资格条件、任期等按照业主委员会委员设置条件,在业主大会议事规则中确定。业主代表出席业主大会会议不得委托他人。

《江苏省物业管理条例》第二十八条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

业主小组应当履行下列职责:

(一)推选业主代表出席业主大会会议;

(二)决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

(三)决定本小组范围内的其他事项。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

第二十三条业主代表履行下列职责:

(一)在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见,出席业主大会会议;

(二)组织开展本小组范围内共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项的讨论,并将讨论决定书面告知业主委员会;

(三)告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议;

(四)建立本小组工作档案;

(五)业主大会议事规则规定的其他职责。

第二节业主委员会

第二十四条业主委员会由业主大会会议依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内按规定提交材料向物业所在地县区物业行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案;不选举产生业主委员会的,由业主大会向街道办事处(乡镇人民政府)备案。

备案材料齐全并符合相关规定的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在五个工作日内出具书面备案证明,并在备案后七个工作日内将备案材料抄送县区物业管理行政主管部门及辖区派出所、社区居(村)民委员会、物业服务企业;备案材料不齐全或不符合相关规定的,街道办事处(乡镇人民政府)不予备案,并书面告知须补齐的材料或整改事项。业主委员会违反法律、法规或以虚假资料取得备案的,街道办事处(乡镇人民政府)应当撤销备案,并在物业管理区域内显著位置公告。

国务院《物业管理条例》第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第二十五条业主委员会委员是业主自治的公益性岗位,鼓励业主委员会委员提供志愿服务。业主、业主委员会委员、业主代表有下列情形之一的,不得担任或继续担任业主委员会委员、业主代表,已担任的应当按照业主大会确定的规则予以罢免并公示:

(一)因物业转让等不再具备业主资格或丧失民事行为能力的;

(二)以书面方式提出辞职请求的;

(三)不履行或违规履行委员、代表职责的;

(四)利用委员、代表资格谋取私利或本人、配偶及其直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

(五)不遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则或不履行业主义务的;

(六)侵害他人合法权益的;

(七)有不良信用记录或违法行为的;

(八)其他原因不宜担任业主委员会委员或业主代表的。

业主委员会委员变动的,业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告。

《江苏省物业管理条例》第二十一条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的,不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后出现上述情形的,应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

业主委员会由五至十一人的单数委员组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员,并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定,但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

《无锡物业管理条例》第十一条业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员; 担任业主委员会委员后,应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免:

(一)本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;

(二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的;

(三)未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的;

(四)违法出租房屋且未改正的;

(五)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

(六)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;

(七)业主大会议事规则约定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第二十六条业主委员会应当主动接受街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督,并履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,书面向业主大会报告业主委员会工作情况并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布,接受业主质询;

(三)草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则及修改方案,提交业主大会表决;

(四)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(五)听取业主或者物业使用人对物业管理的意见和建议,监督并协助物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题和纠纷;

(六)督促业主或物业使用人遵守管理规约,按时足额交纳物业服务费、公共水电费及其他相关费用;

(七)草拟专项维修资金使用、续筹方案及改建、重建建筑物、附属设施方案,提交业主大会表决;

(八)根据业主大会决定或者管理规约、业主大会议事规则约定,确定共用部分、共用设施设备的经营方式,并公布经营所得收益情况;

(九)将作出的决定书面告知社区(村)民委员会,配合街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、公安机关等做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

(十)法律、法规规定及业主大会赋予的其他职责。

国务院《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

()召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

()代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

()及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

()监督管理规约的实施;

()业主大会赋予的其他职责。

第二十七条业主委员会不得有下列行为:

(一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;

(二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

(四)未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,与物业服务企业签订或提前解除物业服务合同;

(五)擅自动用住宅专项维修资金,侵占业主共有财产;

(六)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对业主委员会的检查、指导和监督,每半年至少组织一次综合考核,对存在上述问题或未能正常履行职责的业主委员会,应当及时组织召开业主大会临时会议对业主委员会委员进行调整。

国务院《物业管理条例》第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

《江苏省物业管理条例》第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主委员会不能正常开展工作的,物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

第二十八条业主委员会会议应当按照业主大会议事规则确定的业主委员会工作规则或业主大会的决定召开。经三分之一以上业主委员会委员提议,应当在七日内召开业主委员会会议。

业主委员会会议由主任召集和主持,主任不能履行职责的,可委托副主任召集或由半数以上委员共同推选一名委员召集和主持。

业主委员会会议不得以书面形式召开,会议应当有过半数委员出席,每名委员拥有一票表决权,业主委员会委员不得委托代理人参加会议。业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认,自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。

业主委员会会议议题涉及应当由全体业主共同决定事项的,业主委员会应当在召开会议前先行召开业主意见征求会,公开听取业主的意见,并邀请街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会派员参加会议,会后将决定事项及办理情况报街道办事处(乡镇人民政府)备案。

《南京市物业管理条例》第十五条业主委员会是业主大会的执行机构,依法履行职责。

业主委员会委员的人数应当是5至15名的单数,委员的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢,其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年,可以连选连任。

分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后,重新补选或改选业主委员会。

业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

《无锡物业管理条例》第十五条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起三十日内,上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(镇人民政府)协助移交。

新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

第二十九条业主委员会会议应当制作书面记录,由参加会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

以业主委员会名义发布信息或通知,应当经业主委员会会议作出决定,并加盖业主委员会印章。

《江苏省物业管理条例》第十九条召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议,应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录,并妥善保存。

《深圳市物业管理条例(2007)》第二十九条业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时,由副主任召集和主持。

经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的,应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由街道办事处指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会会议应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。

业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定时应当经全体委员过半数同意。一名委员拥有一票表决权。

业主委员会应当在作出决定之日起三日内,将会议情况以及决定事项以书面形式在本物业管理区域内公告。

第三十条业主委员会向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章时,应当提供街道办事处(乡镇人民政府)的备案证明。公安机关准予刻制的,应当在业主委员会印章上标明业主委员会的届数和任期。业主委员会应当在印章刻制完成后三个工作日内将印章到街道办事处(乡镇人民政府)留存印模。业主大会印章由社区居(村)民委员会代为保管并在社区居(村)民委员会监督下使用。未经街道办事处(乡镇人民政府)留存印模的业主委员会印章无效。

业主委员会应当建立业主委员会印章管理规定并指定专人保管。业主委员会印章应当在其职责范围内根据业主大会或业主委员会会议的决定使用。

镇江市物业管理实施办法》第二十八条第三款:业主委员会在辖市、区物业管理行政主管部门办理备案手续后,持备案证明向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章,业主委员会印章应当标注当选届数及任期。业主大会印章由社区居(村)民委员会代为保管。业主委员会应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定,在社区居(村)民委员会监督下使用。

业主委员会应当建立业主委员会印章管理规定并指定专人保管。业主委员会印章应当在其职责范围内根据业主委员会会议的决定使用。

第三十一条业主委员会任期届满三个月前,应当书面告知街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)应当指导监督业主委员会参照首次业主大会及业主委员会成立程序组建换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项,组织召开业主大会会议,但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

业主委员会逾期未能换届改选的,由街道办事处(乡镇人民政府)指导物业所在地的社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届费用从业主自治活动经费中支出,自治活动经费不足部分由街道办事处(乡镇人民政府)承担。

《南京市住宅物业管理条例》第二十二条业主委员会任期届满三个月前,应当书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。街道办事处(镇人民政府)应当指导、协助成立换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项,组织召开业主大会会议,但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

业主委员会逾期未能换届改选的,由街道办事处(镇人民政府)指导所在地的社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

第三十二条业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处(乡镇人民政府)代管。

街道办事处(乡镇人民政府)在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,将其代管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

业主委员会不按时移交的,街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其限期移交;拒不移交的,辖区公安机关应当给予协助。

《南京市住宅物业管理条例》第二十三条业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处(镇人民政府)保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的,街道办事处(镇人民政府)应当及时提供。

街道办事处(镇人民政府)在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

业主委员会不按时移交的,街道办事处(镇人民政府)和物业所在地的区物业管理行政主管部门应当责令其限期移交;拒不移交的,辖区内的公安机关应当给予协助。

第三十三条业主大会和业主委员会日常工作经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主大会议事规则没有具体规定的,不得筹集、使用、发放业主大会和业主委员会日常工作经费及业主委员会委员的工作补贴。

业主大会可以根据工作需要设立业主监事会,聘请业主委员会秘书。具体产生办法、工作职责、所需经费由管理规约、业主大会议事规则确定。

业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况,每半年在物业管理区域内显著位置公告一次,接受业主监督。

《镇江市物业管理实施办法》第二十九条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,可以从物业共用部分、共用设施设备收益中列支,也可以由全体业主分摊,具体经费额度由业主委员会提出预算,经业主大会表决通过后执行。业主大会、业主委员会工作经费由社区民(村)民委员会代为保管,社区居(村姑民委员会应当单独列帐,专户存储,监督使用。

业主委员会每半年应向全体业主公布业主大会、业主委员会工作经费的使用情况,接受全体业主的监督。

第三节物业管理委员会

第三十四条住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会代行业主大会或业主委员会职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的县区物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

(三)业主委员会不依法履行职责或未能正常开展工作,经物业所在地的县区物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导或责令整改后仍未改正的。

《无锡市物业管理条例》第十七条

住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的县级市、

区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能成立的;

(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作,

需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

第三十五条物业管理委员会由街道办事处(乡镇人民政府)组织成立,由业主代表以及街道办事处(乡镇人民政府)、公安机关、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。物业管理委员会主任、副主任由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数,其中业主代表由街道办事处(乡镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主代表资格应当符合本办法第二十五条第一款的规定。

物业管理委员会应当将成员名单、工作单位及物业管理委员会联系人、联系电话在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

物业管理委员会成立之日起三十日内应当书面告知物业所在地的县区物业管理行政主管部门。县区物业管理行政主管部门应当加强对辖区内物业管理委员会的指导和监督。

《江苏省物业管理条例》第二十一条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的,不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后出现上述情形的,应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

业主委员会由五至十一人的单数委员组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员,并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定,但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

第三十六条物业管理委员会代行业主大会或业主委员会职责的,作出决定前,应当就拟决定事项在物业管理区域内显著位置公示不少于三十日,向业主征求意见。

《江苏省物业管理条例》第二十六条业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门,与社区居(村)民委员会相互协作,共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居(村)民委员会开展工作,并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当书面告知社区居(村)民委员会。

第三十七条物业管理委员会中的业主成员有下列情形之一的,其职务、资格自行终止,并应当自终止之日起七日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物:

(一)丧失本物业管理区域业主资格或民事行为能力的;

(二)以书面形式提出辞职并经批准的;

(三)有本办法第二十五条第一款规定的情形之一的;

(四)符合管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格终止条件的。

物业管理委员会中非业主成员工作单位发生变化的,街道办事处(乡镇人民政府)应当及时予以调整,并在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。

《南京市物业管理条例》第三十六条业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表有下列情形之一的,其职务自行终止,并应当自终止之日起七日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物:

(一)丧失本物业管理区域业主身份的;

(二)以书面形式提出辞职的;

(三)有本条例第二十六条第三款规定的情形之一的;

(四)符合管理规约、业主大会议事规则约定的其他资格终止条件的。

有前款情形之一的,业主委员会、物业管理委员会、业主小组应当在物业管理区域内进行公示,公示时间不得少于七日。

第三十八条业主或物业服务企业认为业主大会、业主委员会或物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向县区物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。

县区物业管理行政主管部门应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会或物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。

国务院《物业管理条例》第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

《南京市物业管理条例》第十四条业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。

第四章前期物业管理

第三十九条住宅物业的建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业后,应当自确定中标人之日起十五日内提交以下材料向县区物业管理行政主管部门申报备案:

(一)开标评标过程记录;

(二)确定中标人的方式及理由;

(三)评标委员会的评标报告;

(四)中标人的投标文件。

县区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的,应当在三个工作日内予以备案并出具中标备案通知书。

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房〔2003〕130号)第三十七条招标人应当向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人,并应当返还其投标书。

招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的,还应当附招标代理委托合同。

第四十条建设单位应当提供前期物业管理开办费及物业承接查验所需费用,费用的具体数额及支付方式由建设单位与物业服务企业根据项目规模、配套设施数量等因素协商确定并在前期物业服务合同中载明。

江苏省物业管理条例》第三十二条建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用

《镇江市物业管理实施办法》(镇政规发〔2017〕1号)第四十二条 建设单位应当提供前期物业管理开办费及物业承接查验所需费用,费用的具体标准及支付方式由建设单位与物业服务企业根据项目规模、配套设施等因素协商确定。物业管理开办费用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用,应当在前期物业服务合同中明确载明。物业承接查验的费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

第四十一条物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起三十日内报县区物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

前期物业服务合同可以约定期限。期限未满,业主委员会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止;期限届满,业主大会没有成立或者业主大会未作出选聘或续聘前期物业服务企业的决定,前期物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同期限可以延期至业主委员会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。期限届满,前期物业服务企业不愿按照原合同约定继续提供服务的,前期物业服务企业应在期限届满前二个月通知建设单位,前期物业服务合同自期限届满之日终止。

前期物业服务合同终止,业主大会尚未成立的,建设单位应当通过招投标的方式选聘新的物业服务企业对项目继续实行前期物业管理并向县区物业管理行政主管部门重新办理备案手续。

《扬州市住宅物业管理办法》(扬府规〔2016〕4号)第五十三条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案,并在物业管理区域显著位置进行公示。

第四十二条建设单位应当按照市物业管理行政主管部门制发的统一示范文本制定临时管理规约,在签订房屋买卖合同时向物业买受人明示并由物业买受人书面签字确认。

《南京市住宅物业管理条例》第三十五条 临时管理规约由建设单位按照市物业管理行政主管部门制发的统一示范文本制定,物业买受人在购房时签署。临时管理规约中应当载明下列事项:

(一)业主定期交纳物业服务费用的义务;

(二)业主对房屋使用以及出租等规定;

(三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

(四)建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等;

(五)建设单位更换前期物业服务企业的条件;

(六)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

(七)与住宅物业管理有关的其他事项。

第四十三条物业管理区域内的物业服务用房具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明,在建筑规划总平面图中标明,并在办理商品房预(销)售许可证之前予以确定,在房屋交付时由建设单位在物业管理区域内显著位置公示。

未经业主大会同意并报县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)审核批准,任何单位和个人不得占用、出租、经营物业服务用房或将其改作他用。

《无锡市物业管理条例》(锡人发〔2015〕14 号)第二十六条物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明,并在办理商品房预(销)售许可证之前予以确定。

第二十七条建设单位在办理商品房预(销)售许可证时,市、县级市物业管理行政主管部门应当对物业管理区域内的物业服务用房进行核查。

建设单位在组织竣工验收时,应当通知市、县级市物业管理行政主管部门参加。

物业服务用房的用途不得擅自变更。

第四十四条建设单位在房屋产权初始登记之前,应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

物业保修金管理办法由市物业管理行政主管部门另行制定。

《南京市住宅物业管理条例》第三十六条 建设单位在房屋产权初始登记之前,应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则,由市、区物业管理行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修金交存期内,建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,维修费用在物业保修金中列支。

物业保修金交存期限为五年。交存期内,物业保修金不足的,建设单位应当补足;交存期满后,物业保修金有余额的,应当返还建设单位。

第四十五条物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户存储业主共有资金。物业服务企业应当按照合同约定公布业主共有资金专用账户收支情况,每年不得少于一次。业主大会或者业主委员会成立后,业主共有资金应经业主大会或其授权的业主委员会盖章同意后使用。

《南京市住宅物业管理条例》第三十七条 物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户。物业服务企业应当按照合同约定公布业主共有资金专用账户收支情况,每年不得少于一次。业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内,物业服务企业撤销业主共有资金专用账户,并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。

第四十六条已交付使用物业总人数百分之二十以上的业主,因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意,要求物业服务第三方评估机构评估的,建设单位应当与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构,对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的,由街道办事处(乡镇人民政府)随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效,并向全体业主公告,同时报县区物业管理行政主管部门。

经评估物业服务不符合履约标准的,建设单位可以按照法定程序更换物业服务企业,或者要求物业服务企业限期整改改正;逾期未改正的,建设单位应当向县区物业管理行政主管部门提交书面报告,由县区物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案,并向社会公示。

《南京市住宅物业管理条例》第三十八条 已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主,因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意,要求物业服务第三方评估机构评估的,建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构,对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的,由物业管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效,并向全体业主公告,同时告知物业管理行政主管部门。

经评估物业服务不符合履约标准的,建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业,或者要求物业服务企业限期整改;逾期不整改的,建设单位应当向物业管理行政主管部门报告,由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案,并向社会公示。

《扬州市住宅物业管理办法》(扬府规〔2016〕4号)第四十三条已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主,因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意,要求物业服务第三方评估机构评估的,建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构,对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的,由物业管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效,并向全体业主公告,同时告知物业管理行政主管部门。

经评估物业服务不符合履约标准的,建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业,或者要求物业服务企业限期整改;逾期不整改的,建设单位应当向物业管理行政主管部门报告,由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案,并向社会公示

第四十七条物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验,同时邀请物业所在地县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)派人参加。建设单位与物业服务企业应当按照建设部《物业承接查验办法》,签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

建设单位与物业服务企业可以聘请第三方评估机构协助现场查验并出具查验报告书。县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对物业承接查验的监管,并在承接查验协议上盖章鉴证。

《南京市住宅物业管理条例》第四十条建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

物业服务企业承接物业前,应当与建设单位按照合同约定共同对住宅物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收,并邀请物业所在地的区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)参加。建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料:

(一)规划、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)环境影响评价报告及审批、验收等环境保护资料;

(三)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)业主名册;

(六)物业服务所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单,并书面承诺补交的具体期限,最长不超过十日。

承接查验后,建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

第四十八条建设单位应当在现场查验二十日前按规定向物业服务企业移交相关资料,未能按规定全部移交资料的,应当列出未移交资料的详细清单,并书面承诺补交的具体期限和兑现承诺的措施,同时报属地街道办事处(乡镇人民政府)登记,确保移交的资料真实完整。

分期开发建设的项目,可以对符合交付使用条件的物业分期承接查验并办理交接手续,但在承接最后一期物业时,应当进行全面查验并办理物业整体交接手续。

《物业承接查验办法》(建房[2010]165号)第二十七条 分期开发建设的物业项目,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续。

《扬州市住宅物业管理办法》(扬府规〔2016〕4号)第五十条 现场查验物业二十日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备安装、验收、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限,并告知物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门。

第四十九条物业共用部分、共用设施设备在办理正式移交前,由建设单位负责管理,移交后由法定承接单位负责管理。

《物业承接查验办法》(建房[2010]165号)第二十四条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续,向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

第五十条物业承接查验过程中,因建设单位逾期不提供合格证明等物业设施设备能够安全使用证明材料的,物业服务企业应当拒绝承接,建设单位应当限期改正。

物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全或正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

《物业承接查验办法》(建房[2010]165号)第三十三条 物业交接后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

第五十一条  建设单位委托物业服务企业协助办理房屋交付事宜的,应当出具书面委托书,不得将建设单位的法定责任委托给物业服务企业承担。物业服务企业应按委托权限履行职责,但不得拒绝物业买受人的验房要求。

建设单位应当在房屋交付使用二十日前书面通知物业服务企业具体进驻管理时间。

第五十二条物业交付过程中业主认为物业专有部分或共用部分、共用设施设备存在质量问题不符合交房条件的,应当及时向建设单位或受建设单位委托的物业服务企业提出,建设单位或受委托的物业服务企业应在三日内给予回复;如业主对回复不满意的,可以向建设行政主管部门申请质量认定,建设行政主管部门应当出具认定结论,各当事方应当执行。

业主未向建设行政主管部门提出质量认定申请,或认定结论确认无质量问题的,业主应依法履行按时交纳物业服务费用等义务;如认定结论确认属质量问题的,房屋维修费及维修期间的物业服务费等相关费用由建设单位承担。

《物业承接查验办法》(建房[2010]165号)第三十二条 物业交接后,建设单位未能按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第五十三条  建立前期物业服务履约保证金制度,履约保证金管理使用办法由市物业管理行政主管部门另行制定。

连云港市人民政府《关于进一步加强物业管理工作的意见》(连政发〔2011〕70号)四、(五)物业管理行业协会可以建立物业服务行业履约保证金制度,在物业服务企业接管住宅小区时,一次性缴纳履约保证金,用于对物业企业违约行为的处罚和弃管小区的善后处理。

第五章物业服务

第五十四条本市建立统一的物业管理招投标平台,为建设单位、业主大会、物业管理委员会或政府采购选聘物业服务企业提供服务和指导。

建设单位、物业管理委员会应当通过统一的招投标平台选聘物业服务企业。提倡业主大会通过统一的招投标平台选聘物业服务企业。

《扬州市住宅物业管理办法》(扬府规〔2016〕4号)第三十九条 市区建立统一的物业管理招投标平台,为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务。

提倡业主大会通过统一的招投标平台选聘物业服务企业。

第五十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

江苏省物业管理条例》第四十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

第五十六条物业管理项目实行项目负责人责任制。物业服务企业应当按照物业服务合同约定派驻项目负责人,所派项目负责人应当为本企业在职管理人员。

业主委员会经征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,可以要求物业服务企业更换项目负责人,物业服务企业应当及时更换。

物业服务企业项目负责人发生更换的,应当书面告知物业服务合同委托方、县区物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)并在物业管理区域内显著位置公示不少于十五日。

从事物业服务的专业管理人员应当按时参加物业管理行政主管部门或者行业协会组织的相关培训。

《南京市住宅物业管理条例》第五十条物业服务项目实行项目负责人责任制。

物业项目负责人有下列严重失信行为之一的,应当录入项目负责人信用档案,同时录入其所属物业服务企业的信用档案:

(一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

(三)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

(四)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

(五)因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的;

(六)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的;

(七)其他损害业主利益情节严重的。

有前款规定情形之一的,业主可以向街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门投诉。街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门应当进行核查,并书面告知业主核查结果。

第五十七条业主大会或业主大会授权的业主委员会可以委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况开展评估,并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当配合评估活动。

物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的,业主可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼;经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,由物业所在地县区物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案。

《南京市住宅物业管理条例》第三十八条 已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主,因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意,要求物业服务第三方评估机构评估的,建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构,对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的,由物业管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效,并向全体业主公告,同时告知物业管理行政主管部门。

经评估物业服务不符合履约标准的,建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业,或者要求物业服务企业限期整改;逾期不整改的,建设单位应当向物业管理行政主管部门报告,由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案,并向社会公示。

第五十八条物业服务企业应当按照物业服务合同约定的内容和标准配备管理服务人员,提供公共管理服务。业主委员会应当代表全体业主监督物业服务企业的管理服务行为,发现不履约或履约不到位的,应当及时书面通知物业服务企业限期改正,对未按要求改正的应当及时报物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)协调处理。

业主或者物业使用人对物业服务不满意,应向物业所在地社区居(村)民委员会、街道办事处(乡镇人民政府)、县区物业管理行政主管部门投诉或反映。

社区居(村)民委员会、街道办事处(乡镇人民政府)、县区物业管理行政主管部门应当建立物业管理投诉受理登记制度,根据各自职责对投诉问题及时处理或报告。

第五十九条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:

(一)物业服务企业的营业执照、从事物业管理活动的资格证明材料、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式;

(三)电梯、消防、监控、供水、供暖等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式及应急处置方案;

(四)业主交纳的物业服务费用收支、公共水电费分摊情况,住宅专项维修资金使用情况、物业共用部分和共用设施设备经营所得收益使用情况;

(五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等需要向业主告知的事项;

(六)其他应当公示的信息。

物业服务企业应当接受业主、业主委员会对公示信息的询问和监督。业主、业主委员会对公示内容有异议的,物业服务企业应当以书面形式予以答复。

《南京市住宅物业管理条例》第四十四条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:

(一)物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(四)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况,住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益;

(五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;

(六)其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。

第六十条物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定,提供相应的服务,并不得有下列行为:

(一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准;

(二)未经业主大会同意提高物业服务收费标准;

(三)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定,处分属于业主共有财产;

(四)未经业主大会或业主大会授权的业主委员会同意,或者(临时)管理规约、商品房买卖合同、物业服务合同中无相关约定,将物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用等与水费、电费捆绑收费。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,造成业主损失的,应当承担相应的法律责任。

《南京市住宅物业管理条例》第四十五条 物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定,提供相应的服务,并不得有下列行为:

(一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准;

(二)未经业主大会同意提高物业服务收费标准;

(三)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定,处分属于业主共有的财产;

(四)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定,将物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用等捆绑收费。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,造成业主损失的,应当承担相应的法律责任。

第六十一条业主应当遵守临时管理规约、管理规约,按照物业服务合同约定履行交纳物业服务费用、公共水电分摊费用等义务。

业主或物业使用人不得以下列理由拒交物业服务费用、公共水电分摊费用:

(一)尚未入住或房屋空置;

(二)个人未与物业服务企业签订合同;

(三)房屋存在质量问题或对社区大环境不满意;

(四)其他部分业主未交费;

(五)其他业主或者物业使用人对本人造成生活影响或相关损失;

(六)无充分证据证明物业服务质量不符合合同约定标准。

业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过送达催交书、上门收取或在物业管理区域内显著位置公示等方式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人征信系统。

《南京市住宅物业管理条例》

第五十一条 业主应当遵守临时管理规约、管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。

业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

第六十二条物业服务收费可以采取酬金制或者包干制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。提倡物业服务实行酬金制,建立公开、透明、质价相符的物业服务资金管理机制。

物业服务收费实行酬金制的,预收的物业服务资金属于代管性质,为所交纳的业主所有。除了合同约定的物业服务企业收取的酬金,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出书面质询时,物业服务企业应当自收到书面质询之日起七日内书面答复。

《江苏省物业管理条例》第五十条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。

《南京市住宅物业管理条例》

第五十二条物业服务收费可以采取酬金制或者包干制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。物业服务资金管理应当坚持公开、透明、质价相符的原则。

物业服务收费实行酬金制的,预收的物业服务支出费用属于代管性质,为所交纳的业主所有。除了合同约定的物业服务企业收取的酬金,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询的,物业服务企业应当自收到书面质询之日起七日内书面答复。

第六十三条物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费和公共水电分摊费,但预收期限最长不得超过一年。

预收公共水电分摊费的,应当根据上一年度公示的公共水电分摊费实际费用,按物业服务合同约定的分摊办法预收,合同中未约定或约定不明确的,按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。上一年度预收费用有结余的,直接冲抵本年度预收费用;上一年度预收费用不足的,在预收本年度费用时补足;上一年度未产生费用的,本年度根据合理预算预收。

《江苏省物业管理条例》第五十一条物业服务收费应当明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置,将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。

物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用,但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

第六十四条  有下列情形之一的,物业服务企业应当退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝退出:

(一)物业服务合同依法、依约解除;

(二)经人民法院判决或者仲裁机构裁定物业服务企业应当退出的;

(三)依法不得继续从事物业管理活动的其他情形。

《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定第四十七条有下列情形之一的,物业服务企业应当退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝退出:

(一)物业服务合同依法、依约解除;

(二)经人民法院判决或者仲裁机构裁定物业服务企业应当退出的;

(三)物业服务企业资质被依法吊销,且重新申请核定资质未获批准的;

(四)依法不得继续从事物业管理活动的其他情形。

第六十五条物业服务企业退出物业管理项目时,应当按照规定和合同约定办理移交手续,履行下列交接义务:

(一)移交建设单位承接查验时移交的资料;

(二)移交物业服务期间形成的物业设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料,运行、维护、保养记录等;

(三)移交物业服务用房、物业共用部分和共用设施设备;

(四)移交物业服务期间配置的固定设施设备;

(五)移交利用物业共用部分经营的收入清单,预收、代收和预付、代付费用的交纳记录清单;

(六)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业移交的台账资料、账目明细及物品清单应当经街道办事处(乡镇人民政府)或其委托的社区居(村)民委员会盖章和监督人员签字后方有效。

应当退出物业管理区域的物业服务企业在规定时间内拒不退出或者移交材料的,业主委员会可以向物业所在地公安机关书面申请采取强制措施,无业主委员会的由街道办事处(乡镇人民政府)申请,公安机关应当给予协助;有破坏物业共用部分、共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的,由公安机关依法处理。

物业服务企业退出后,物业服务合同遗留的纠纷等有关问题可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼等途径解决。

《南京市住宅物业管理条例》第四十六条物业服务企业退出物业管理项目时,应当按照规定和合同约定办理移交手续,并移交下列资料:

(一)建设单位按照本条例第四十条规定移交的资料;

(二)电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

(三)物业管理用房、业主共用的场地和设施设备资料;

(四)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

(五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

(六)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料;

(七)其他应当移交的资料。

对拒不退出或者移交资料的,经业主委员会请求,辖区内公安机关应当给予协助;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的,由公安机关依法处理。

第六十六条物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、供水、供暖、监控等共用设施设备的使用维护现状给予书面确认,并报物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)备案。

电梯、消防、供水、供暖、监控等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

《南京市住宅物业管理条例》第四十七条物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方评估机构协助现场查验。

电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

第六十七条县区物业管理行政主管部门可以按照公开、自愿、择优的原则,建立物业应急服务企业备选库。有下列情况之一的,可以由县区物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)在应急服务企业备选库中确定一家物业服务企业提供应急服务:

(一)合同期未满,物业服务企业突然退出,出现管理真空的;

(二)合同期满,物业服务企业退出,尚未成立业主大会或物业管理委员会的;

(三)物业服务企业退出后,相关责任主体未在县区物业管理行政主管部门规定时间内选聘新的物业服务企业进驻的。

应急服务合同由业主委员会、物业管理委员会与应急物业服务企业签订,未按时签订的,由街道办事处(乡镇人民政府)或其委托社区居(村)民委员会与应急物业服务企业签订;物业服务内容、标准和收费参照原物业服务合同执行;应急物业服务合同期限至业主大会或者业主大会授权的业主委员会与其选聘的新物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。

《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定第四十九条区主管部门可以按照公开、自愿、择优的原则,选取物业服务企业建立应急服务企业预选库。有下列情况之一的,可以由街道办事处组织,以抽签形式在应急服务企业预选库中选取一家物业服务企业提供服务:(一)合同期未满,物业服务企业突然退出,出现管理真空的;(二)合同期满后,物业服务企业退出,还未成立业主委员会的;(三)原物业服务企业退出后,业主委员会同意选用应急服务企业的。应急物业服务合同具体期限由街道办事处和物业服务企业约定,最长至业主大会与其选聘的新物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。物业服务内容、标准和收费参照原物业服务企业执行。

第六十八条市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业、项目负责人的考核体系和信用评价体系,对物业服务企业、项目负责人实行动态管理,定期对物业管理项目开展专项检查,向社会公布信用信息评价结果。物业服务企业信用信息评价结果应当作为企业参与评先评优和招投标活动的基本条件。具体办法由市物业管理行政主管部门另行制定。

县区物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、专业性服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作,街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当予以协助。

《南京市住宅物业管理条例》第四十八条市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,对物业服务企业、项目负责人实行动态管理,定期对物业服务项目开展专项检查,向社会公布信用信息评价结果。

区物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

第六十九条物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的,应当录入物业服务企业信用档案。

物业服务企业有下列严重失信行为之一的,二年内不得在本市申报各类物业管理示范项目;失信行为改正前,物业管理行政主管部门不予出具诚信证明:

(一)在物业管理招标投标活动中,投标后无正当理由不按时参加评标或提供虚假信息,骗取中标的;

(二)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域,撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料的;

(三)未按照规定和合同约定履行物业安全防范义务,导致物业管理区域内发生重大安全事故的;

(四)对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰,采取暴力行为或者打击报复的;

(五)其他违反法律、法规规定情形的。

物业服务企业有前款第一项、第二项情形之一的,一年内不得在本市行政区域内参与物业管理项目招投标活动。

《南京市住宅物业管理条例》第四十九条物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的,应当录入物业服务企业信用档案。

物业服务企业有下列严重失信行为之一的,二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目;失信行为改正前,物业管理行政主管部门不予开具诚信证明:

(一)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

(二)出租、出借、转让资质证书的;

(三)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域,撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料,造成物业管理混乱的;

(四)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

(五)泄露业主信息的;

(六)对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰,采取暴力行为或者打击报复的;

(七)其他违反法律、法规规定情形的。

物业服务企业有前款第一项、第二项情形之一的,物业管理行政主管部门一年内不将其纳入物业管理招标投标平台。

《扬州市住宅物业管理办法》第七十一条(同南京市条款内容)

第七十条物业项目负责人有下列严重失信行为之一的,应当录入项目负责人信用档案,同时录入其所属物业服务企业的信用档案:

(一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

(三)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

(四)擅自利用物业管理区域内共用部分、共用设施设备进行经营的;

(五)因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的;

(六)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的;

(七)其他损害业主公共权益情节严重的。

有前款规定情形之一的,业主可以向街道办事处(乡镇人民政府)投诉。街道办事处(乡镇人民政府)应当进行核查,并书面告知业主核查结果。

《江苏省物业管理条例》第五十八条物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况,建立物业服务企业及其项目负责人信用档案,并向社会公开。

《南京市住宅物业管理条例》第五十条物业服务项目实行项目负责人责任制。

物业项目负责人有下列严重失信行为之一的,应当录入项目负责人信用档案,同时录入其所属物业服务企业的信用档案:

(一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

(三)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

(四)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

(五)因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的;

(六)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的;

(七)其他损害业主利益情节严重的。

有前款规定情形之一的,业主可以向街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门投诉。街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门应当进行核查,并书面告知业主核查结果。

《扬州市住宅物业管理办法》第七十二条(同南京市条款内容)

第七十一条业主转让或者出租物业时,应当将临时管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人,并对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内,将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

业主在处分本物业管理区域内不动产时,应当向物业买受人出具结清物业服务费用的证明或交款收据。

《江苏省物业管理条例》第四十八条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

《南京市住宅物业管理条例》第五十六条业主转让或者出租物业时,应当将临时管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人,并对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内,将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

业主在处分本物业管理区域内不动产时,应当向物业买受人出具交纳物业服务费用的证明。

第七十二条单体物业或规划地上地下总建筑面积小于一万平方米的物业,经业主或者业主大会决定,报物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)书面同意后,业主可以对物业实施自行管理,由全体业主共同承担物业管理责任,成立业主委员会的由业主委员会承担主要管理责任。

《江苏省物业管理条例》第五十九条单体物业或者规模较小的物业,经业主或者业主大会决定,在物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的监督指导下,业主可以对物业实施自行管理。

第七十三条街道办事处(乡镇人民政府)或其委托的社区居(村)民委员会依法履行托管职责并收取物业服务费用的,应当到价格行政主管部门申请收费标准备案,业主应当自觉接受街道办事处(乡镇人民政府)或受委托的社区居(村)民委员会的管理服务,并按时交纳相关费用。

第六章  物业的使用和维护

第七十四条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,建设单位应当结合当期业主停车需求,按照规划行政主管部门确定的车位、车库指标,在物业管理区域内显著位置公示当期租售车位、车库信息。依法能够出售的车位,在住宅小区整体交付前,建设单位只能向每户业主出售一个车位、车库;住宅小区整体交付后,在确保未销售房屋每户一个车位或车库的情形下,剩余车位、车库可以按照规定出售或出租。

权属明确为建设单位的车位、车库在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后,可以按规定对外出售、出租。

《江苏省物业管理条例》第六十二条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库,应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定,每户业主只能购买一个车位或者车库。

建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主,租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主,每户业主只能承租一个车位或者车库。

在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。

第七十五条占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用,可以委托物业服务企业实施。实施主体应将拟出租的车位、车库数量分配方案、收费标准在物业管理区域内显著位置公示。

业主大会成立前,需要占用业主共有道路或者其他场地施划停车位停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。前期物业服务合同中未约定的,应当将方案在物业管理区域内显著位置公示七日,经过半数业主签字同意后实施。

已建成住宅小区具备条件的可以依法增设停车位。对开放式物业管理区域,无停车场地或者车位、车库严重不足的物业管理区域,公安部门应当合理利用物业管理区域周边支路、背街小巷、建筑物间空档施划夜间临时停车泊位,对夜间交通流量较小的次干道的慢车道施划限时停车泊位,供居民停放车辆。

《江苏省物业管理条例》第六十三条

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。

《江苏省物业管理条例》第六十五条

业主大会成立前,需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。

第七十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放。民防部门应当按照设计文件在实地标注并公示人民防空工程的四至界限、停车位数量及平面分割图、使用管理规定、管理责任单位、车位租金及汽车停放费收费标准等。

建设单位自建部分的地下停车位未出售、附赠或出租的车库车位,汽车停放费由建设单位自物业管理区域内首期房屋交付使用之日起全额支付给物业服务企业。

《江苏省物业管理条例》第六十六条

物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。

物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。

第七十七条 业主或者物业使用人对房屋装饰装修的,应当持房屋所有权证、商品房买卖合同、房屋租赁合同、申请人身份证,必要时还应提供装饰装修设计方案,水、电、气等改造设计和相关审批等资料,向物业服务企业办理登记手续,签订物业装饰装修服务协议,明确装饰装修的禁止行为和注意事项。

物业服务企业应当对房屋装饰装修活动进行日常巡查,建立完善装修材料、施工工具、施工人员出入物业管理区域登记制度,制止疑似违规装饰装修用材料进入物业管理区域,对制止无效强行进入物业管理区域的行为,物业服务企业可向公安、城管部门报告并请求协助制止,公安、城管部门应及时到场处理。

国务院《物业管理条例》第五十二条

业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

《江苏省物业管理条例》第六十八条

城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。

《江苏省物业管理条例》第七十条

业主或者物业使用人对住宅装饰装修的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续,签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的,需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见,并按照规定办理批准手续。

物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

第七十八条在国家规定的保修期限内,物业由建设单位负责保修,建设单位应向市物业管理行政主管部门交纳商品房工程质量保证金,具体办法由市物业管理行政主管部门另行制定。

《江苏省物业管理条例》第七十一条

在国家规定的保修期限内,物业由建设单位负责保修。保修期届满后,物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担,物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担,物业专有部分的维修责任由该业主承担。

第七十九条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的,双方应当签订书面委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的,由专业经营单位自行负责相关工作,不得要求物业服务企业代收代缴有关费用,不得向物业服务企业扣缴应当由业主分摊的有关费用。

《南京市住宅物业管理条例》第五十四条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的,双方应当签订书面委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的,由专业经营单位自行负责相关工作。

第八十条专业经营单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任,承担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任。

专业经营单位实施维修养护作业前应当告知物业服务企业,办理相关出入登记手续后方可进场施工,并在物业服务企业的监督下做好施工现场的安全防范、秩序维护和卫生清洁工作,对损坏的道路、绿化等应恢复原状。

《物业管理条例》第五十一条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

第八十一条 业主应当在签订商品房买卖合同时,将首期住宅专项维修资金存入维修资金监管部门指定的账户。首期住宅专项维修资金可以由业主自行至代管机构窗口交存,也可以由代管机构委托的专户管理银行代收代交。

建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前,将未售住宅专项维修资金一次性交存至维修资金专户,凭交款证明向新购房业主收取。

《物业管理条例》第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

《江苏省物业管理条例》第七十四条

住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业,由建设单位先行交存住宅专项维修资金。

《南京市住宅物业管理条例》第五十九条建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前,将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户,并在物业交付使用时向业主收取。

第八十二条 发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即进行维修、更新和改造的,业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案,向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请:

(一)电梯故障;

(二)消防设施故障;

(三)屋面、外墙渗漏;

(四)二次供水水泵运行中断,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

(六)楼顶、楼体外立面存在脱落危险;

(七)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请及应急处置方案后三个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后,应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

住宅专项维修资金管理部门应当方便快捷地处理应急维修事项,加强监督管理,保障资金安全。

《江苏省物业管理条例》第七十六条

发生下列危及房屋安全情形之一,需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造,相关的业主不能形成法定多数意见的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案,经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置:

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;

(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

(六)危及房屋安全的其他情形。

应急维修费用应当经过审计并向业主公示后,从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的,从公有住房住宅专项维修资金中列支。

《南京市住宅物业管理条例》第六十二条发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即进行维修、更新和改造的,业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案,向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请:

(一)电梯故障;

(二)消防设施故障;

(三)屋面、外墙渗漏;

(四)二次供水水泵运行中断,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

(六)楼顶、楼体外立面存在脱落危险;

(七)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起二个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后,应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

住宅专项维修资金管理部门应当方便快捷地处理应急维修事项,加强监督管理,保障资金安全。

第八十三条对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损严重,房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物业管理的旧住宅小区,市、县区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,制定旧住宅小区物业管理规划和年度实施计划,完善配套城乡基础设施和公共服务设施,改善旧住宅小区综合环境,逐步实施物业管理。

建立旧住宅小区物业服务费用补贴机制,对建成10年以上基础设施薄弱的旧住宅小区,以及低保、特困家庭和廉租房住户,按照0.3元/月·平方米标准由市、区两级财政按1:1比例给予物业服务费用补贴。

旧住宅小区的范围由市、县区人民政府确定。

《江苏省物业管理条例》第七十九条

对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,设区的市、县(市、区)人民政府应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围,由设区的市、县(市、区)人民政府确定。

第七章监督管理

第八十四条本市物业管理实行属地管理、综合管理和行业管理有机结合,各级人民政府、各相关行政主管部门和单位应当依法履行职责。

第八十五条市物业管理行政主管部门履行下列职责:

(一)建立和完善市场化物业服务和基本物业服务相结合的物业管理机制;

(二)指导、监督各县区物业管理行政主管部门相关工作;

(三)研究制定全市物业管理行业发展规划、行业服务规范、相关配套政策和示范文本等;

(四)建立全市物业管理行政监管平台和物业管理行业诚信档案和信用信息发布平台;

(五)做好物业管理示范项目评价工作;

(六)统筹全市住宅专项维修资金监管工作;

(七)依法查处物业管理重大违法行为;

(八)法律、法规规定的其他职责。

《江苏省物业管理条例》第三条县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定、落实扶持政策,减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

《江苏省物业管理条例》第四条县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

《南京市住宅物业管理条例》第六十五条 市物业管理行政主管部门履行下列职责:

(一)负责全市物业管理活动的相关政策研究,建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;

(二)建立全市物业行政监管综合管理平台和物业管理行业信用信息平台;

(三)统筹全市住宅专项维修资金监管工作;

(四)建立完善分级培训辅导体系,促进业主自治和物业行业技术进步;

(五)指导、服务和监督各区开展物业管理行政监管工作;

(六)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议示范文本,会同专业经营单位制定相关委托协议示范文本;

(七)制定业主大会指导规则、物业服务标准、首次业主大会会议筹备经费管理、统一招标投标、物业服务企业和项目负责人信用管理等配套实施办法;

(八)法律、法规规定的其他职责。

第八十六条县区物业管理行政主管部门在辖区内履行下列职责:

(一)负责物业管理日常工作的指导、监督;

(二)负责前期物业管理招投标的备案和管理工作;

(三)物业管理区域划分备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

(四)定期开展物业服务质量专项检查,做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作;

(五)负责物业服务企业交接工作的监督、管理;

(六)指导、配合辖区内街道办事处(乡镇人民政府)调处物业管理矛盾纠纷;

(七)指导和协调旧住宅小区物业管理相关工作;

(八)依法查处违反物业管理法律、法规的行为。

《江苏省物业管理条例》第四条县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

《南京市住宅物业管理条例》第六十六条 区物业管理行政主管部门履行下列职责:

(一)负责物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

(二)负责前期物业管理项目招标投标管理和住宅专项维修资金使用监管;

(三)定期开展物业服务质量专项检查,做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作,并接受查询;

(四)组织开展辖区内物业管理项目调查,建立相关物业管理档案;

(五)指导、服务和监督辖区内街道办事处(镇人民政府)调处物业管理矛盾纠纷;

(六)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会的违法决定;

(七)负责房屋安全、房屋租赁等监督检查;

(八)法律、法规规定的其他职责。

第八十七条街道办事处(乡镇人民政府)应当配备专门的管理人员,并在辖区内履行下列职责:

(一)设立社区物业服务机构,建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制,公开投诉电话、投诉地点,指导社区居(村)民委员会、人民调解委员会及时协调处理物业管理矛盾纠纷;

(二)负责协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位、物业服务企业与业主的关系;

(三)负责业主自治组织的筹建、换届等相关工作,指导监督业主自治组织的日常工作,建立业主自治组织档案,组织成立物业管理委员会;

(四)指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

(五)负责辖区内物业服务企业、项目负责人服务行为的监督,向县区物业管理行政主管部门报送信用信息;

(六)建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜;

(七)落实旧住宅小区基本物业服务工作;

(八)法律、法规规定的其他职责。

社区居(村)民委员会应当协助和配合街道办事处(乡镇人民政府),建立健全物业管理工作机制,参与指导和监督业主委员会的工作,及时协调和处理本社区内的物业管理矛盾纠纷;参与住宅专项维修资金的使用监督,建立社区居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、公安部门四位一体的服务协调机制。

《江苏省物业管理条例》第三条街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。

《南京市住宅物业管理条例》第六十七条 街道办事处(镇人民政府)应当配备专门的管理人员,并履行下列职责:

(一)负责业主委员会备案;

(二)建立物业管理矛盾投诉调解机制,调解物业管理矛盾纠纷;

(三)指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动,组织成立物业管理委员会;

(四)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

(五)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定;

(六)法律、法规规定的其他职责。

《南京市住宅物业管理条例》第六十九条 街道办事处(镇人民政府)应当建立联席会议制度,联席会议由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加,协调处理辖区内下列物业管理中的有关事项:

(一)前期物业管理阶段的突出问题;

(二)业主委员会不依法履行职责的问题;

(三)业主委员会换届过程中出现的突出问题;

(四)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

(五)需要协调解决的其他突出问题。

第八十八条市、县区相关行政主管部门应当按照各自职责,负责物业管理区域内下列事项的管理工作:

(一)城乡建设行政主管部门负责建设单位履行房屋及燃气等相关公建配套设施设备建设质量、交付条件、违规装饰装修及毁绿损绿等问题的监督检查;监督建设单位及时履行物业保修义务;查处在物业管理区域内实施违规装修行为的装饰装修企业。

(二)规划行政主管部门负责物业管理区域的划分、住宅加装电梯的备案;物业服务用房、社区服务用房、垃圾集中点、绿化、市政道路、管网等公建配套建设指标的确认。

(三)民政行政主管部门负责将物业管理纳入社区建设和社区管理体系,落实社区居(村)民委员会对业主委员会的指导、监督责任,参与物业管理相关工作,配合规划、城乡建设、住房等有关部门做好新建小区社区服务用房的落实。

(四)城市管理行政主管部门负责违法建设,擅自焚烧树叶、垃圾或者其他废弃物等监督检查,对擅自将住宅、车库等非经营性用房改变为经营性用房等违反城乡规划相关法规的行为监督检查。

(五)公安机关负责物业管理区域内的治安管理,监督小区安防监控设施的建设、使用管理,依法查处危害小区治安秩序的行为;负责查处物业管理区域内阻碍公共交通、不按规定停放车辆等违法违规停车行为;负责物业管理区域内的消防监督管理,受理物业管理区域内有关消防问题的投诉,查处消防设施设备未按规定建设、使用管理及占用、堵塞消防通道等违反消防法律法规的行为;对申请使用住宅专项维修资金的消防、安防项目出具鉴定意见及竣工验收合格证明。

(六)质量技术(市场)监督管理部门负责对物业管理区域内电梯、压力容器等特种设备安全实施监督管理;对电梯等特种设备安装、移交、改造、维保、检验检测和使用管理问题监督检查;对申请使用物业专项维修资金的电梯项目出具鉴定意见及竣工验收合格证明。

(七)价格行政主管部门负责物业服务收费、公示的监督检查。

(八)人防行政主管部门负责人民防空工程建设、移交、使用及相关设施设备维护保养的监督检查。

(九)环境保护行政主管部门负责建筑施工噪声以及餐饮、娱乐等服务行业噪声污染防治的监督管理;负责对申请利用物业管理区域内及周边经营性用房经营餐饮、娱乐等易产生污染的项目进行环境影响评价文件的审批,对建设方案不符合排污、排烟、隔音条件的经营性用房申请餐饮、娱乐等经营的,不予通过环评审批;负责污水、废气、经营性噪声、油烟等涉及环保问题的监督检查。

(十)卫生行政主管部门负责物业管理区域内二次供水卫生情况的监督管理。

《南京市住宅物业管理条例》第六十八条市、区相关行政主管部门应当按照各自职责,负责下列事项的管理工作:

(一)城乡建设行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量、燃气等监督检查;

(二)规划行政主管部门负责物业管理区域的划分、住宅加装电梯的备案;

(三)民政行政主管部门负责业主大会、业主委员会的备案;

(四)城市管理行政主管部门负责违法建设、无照经营、乱设摊点、占用和损坏绿地,擅自伐、移、修剪树木,焚烧树叶、垃圾或者其他废弃物等监督检查;

(五)公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对消防、监控安防、养犬、车辆停放等开展监督检查,并协助开展房屋租赁监督管理工作;

(六)质量技术监督行政主管部门负责电梯等特种设备安全运行监督检查;

(七)价格行政主管部门负责物业服务收费监督检查;

(八)人防行政主管部门负责人防工程设施违法行为监督检查;

(九)环境保护行政主管部门负责违法排放水污染物、饮食服务业油烟污染等监督检查;

(十)水务行政主管部门负责供水、排水等监督检查。

第八章法律责任

第八十九条有违反本办法条款行为的,由相关行政主管部门依照有关法律、法规、规章的规定依法进行查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

业主委员会委员因个人原因造成其他业主或者物业服务企业合法权益受到侵害的,应当承担相应的法律责任。

《南京市住宅物业管理条例》第七十一条 业主委员会违反本条例第二十一条规定的,由区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)指导所在地的社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会;相关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。

业主委员会委员因个人行为造成其他业主合法权益受到侵害的,应当承担相应的法律责任。

第九十条经物业管理联席会议议定的政府内部工作事项,与会政府部门、机构应当予以执行;无正当理由拒不执行的,应承担行政不作为责任。

经物业管理联席会议议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为,建设单位、物业服务企业、业主委员会等相关单位或个人应当履行,但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除外;拒不履行的,作出具体行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院强制执行。

联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。

《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定第十四条 经物业管理联席会议议定的政府内部工作事项,与会政府部门、机构应当予以执行;无正当理由拒不执行的,依法追究行政责任。

经物业管理联席会议议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为,物业服务企业、业主委员会应当履行,但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除外;拒不履行的,作出具体行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院强制执行。

物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。

第九十一条市、县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)及其他相关行政主管部门的工作人员有下列情形之一的,由监察机关或监察机关责成其所在单位、上级相关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)违法实施行政许可或者行政处罚的;

(二)未按照规定履行监督检查职责的;

(三)发现违法违规行为不及时查处,或者包庇、纵容违法违规行为的;

(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

《国务院物业管理条例》第六十七条

违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

《江苏省物业管理条例》第九十一条

县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,尚未构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

《南京市住宅物业管理条例》第七十七条 物业管理行政主管部门、政府相关职能部门、街道办事处(镇人民政府)相关工作人员违反本条例规定,有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)违法实施行政许可或者行政处罚的;

(二)未按照规定履行监督检查职责的;

(三)发现违法行为不及时查处,或者包庇、纵容违法行为的;

(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

第九章附则

第九十二条住宅区域内非住宅物业的管理及其监督活动参照本办法执行。

第九十三条本办法自2017年月日起施行。《连云港市物业管理实施细则》(连政发〔2006〕104号)同时废止


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